2023

Es erfolgte keine Anpassung des Konsolidierungskreises im aktuellen Geschäftsjahr.

Verstoss gegen Anlagebeschränkungen

Gemäss Prospekt der Anlagegruppe Swiss Development Residential Artikel 3 Anlagebeschränkungen ist der Anteil der Anlageobjekte mit gewerblicher Nutzung auf maximal 30% des Vermögens der Anlagegruppe beschränkt. Während der 5-jährigen Aufbauphase der Anlagegruppe SDR konnte von den Anlagebeschränkungen abgewichen werden. Die Aufbauphase dauerte bis 11. März 2022. Per 31.12.2022 beträgt der Anteil der Anlageobjekte mit gewerblicher Nutzung 40%. 
Diese Überschreitung ist auf folgende 2 Grossprojekte zurückzuführen: Die Entwicklung des Projektes Jardin des Nations in Genf wurde mit 24% Wohnnutzung akquiriert. Die Immobilienentwicklung sieht aktuell eine 100%ige gewerbliche Nutzung als ertragreichste Entwicklungsvariante an diesem Standort vor. Das Projekt Aeschenplatz in Basel wird noch mit dem Fortführungswert (100% gewerbliche Nutzung) bewertet bis das Entwicklungsprojekt mit Gestaltungsplan und den gemäss Studienauftrag angepeilten 70% Wohnanteil bewertet werden kann.

Bauland, angefangene und fertiggestellte Bauten

Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bewertet das zu Marktwerten bilanzierte Bauland bzw. die zu Marktwerten bilanzierten angefangenen und fertiggestellten Bauten. Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bestätigt in ihrem Kurzbericht, dass der Marktwert der durch Wüest Partner bewerteten Projekte auf CHF 1436.3 Mio. geschätzt wird.

Sämtliche Kaufverträge der Seraina Investment Foundation wurden notariell beurkundet. Bei den Projekten En Porteau in Saint-Légier-La Chiésaz (VD) und Plateau de la Gare in Estavayer-le-Lac (FR) mit Total-Wert CHF 23'935'000 geht das Eigentum an die Seraina Investment Foundation automatisch über, sobald sämtliche Bedingungen im Kaufvertrag erfüllt sind. Bei den übrigen Grundstücken ist die Seraina Investment Foundation bereits Grundeigentümer.

Der für die Marktwertermittlung nach der DCF-Methode verwendete Zinssatz betrug in der Berichtsperiode zwischen 2.1% und 4.5% (Vorjahr: zwischen 2.0% und 3.4%).

Flüssige Mittel

Per 31. Dezember 2023 bestehen Sichtguthaben in Höhe von CHF 32'500'728 (Vorjahr CHF 42'895'776).

Forderungen

Es bestehen keine aktuellen Steuerforderungen aus Grundstücksgewinnsteuern (Vorjahr CHF 0).
Auf den Forderungen wurden sowohl per 31. Dezember 2023 als auch per 31. Dezember 2022 keine Wertberichtigungen gebildet.

Transitorische Aktiven

Bei den transitorischen Aktiven handelt es sich um Abgrenzungen für noch nicht verrechnete Nebenkostenabrechnungen der Liegenschaftsverwaltung Gribi sowie eine Anzahlung der Grundstücksgewinnsteuern für die Liegenschaft Cossonay.

Passive Rechnungsabgrenzung

Die passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet mehrheitlich realisierte Grundstücksgewinnsteuern, Abgrenzungen der Liegenschaftsverwaltung und Steuerrückstellungen der SIF Espace AG und SIF Florissant SA.

Bei den Projekten Les Genêts (Genf), Feldmühle (Rorschach), Sonnenplatz (Emmen) und Glasi Areal Gebäude P,Q,R,S (Bülach) haben projektspezifische Sachverhalte dazu geführt, bei der Bestimmung der Haltedauer vom Zeitraum des Liegenschaftskauf bis zum Bilanzstichtag abzuweichen. Statt des Bilanzstichtags werden andere Zeitpunkte hinzugezogen (u.a. erwarteter Erhalt der Baubewilligung oder geplante Fertigstellung).

Bei Übertragung der Liegenschaften von der Anlagegruppe SDR and die SIF Living wurde weder Handänderungs- noch Grundstücksgewinnsteuer realisiert. Die latenten Grundstücksgewinnsteuern wurden erfolgsneutral an die Anlagegruppe SIF LIVING ESG übertragen.

Ausgabe von Ansprüchen

Die Ausgabekommission wird als Ertrag in der Position "Erträge aus Ausgabe von Ansprüchen" ausgewiesen. Gemäss den jeweiligen Zeichnungsscheinen der Emission diente ein Teil der Ausgabekommission der Deckung der Vertriebskosten im Zusammenhang mit der Ausgabe der Ansprüche. Diese Vertriebskosten sind in der Position Aufwendungen für Vertrieb von Ansprüchen ausgewiesen.

Bei Neuausgabe von Ansprüchen an Grossinvestoren wurden in 2023 CHF 20'000 Ausgabekommission rückerstattet. Abgesehen von den in der Position «Aufwendungen für Vertrieb von Ansprüchen» ausgewiesenen Vertriebskosten hat die Seraina Investment Foundation im Berichtsjahr weder Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen bezahlt noch vereinnahmt.

Transaktionsgebühren

Sämtliche Transaktionsgebühren wurden aktiviert und sind an die Steiner AG (bis 30.09.2022) respektive Seraina Invest AG (ab 01.10.2022) bezahlt worden bzw. in den Verbindlichkeiten zugunsten der Steiner AG ausgewiesen.

Finanzierungsaufwendungen und Zinsertrag

Sonstige Erträge

Die sonstigen Erträge beinhalten die Auflösung der transitorischen Passiven der SIF Florissant SA, die Ausgleichszahlung für die Liegenschaft Gloggeguet in Schaffhausen sowie Erträge aus der Vergleichsvereinbarung für die Liegenschaft in Gland.

Verpfändete Aktiven

Bauland, angefangene und fertige Bauten der Anlagegruppe Swiss Development Residential

Der Betrag des verpfändeten Baulands resultiert aus Baukrediten und Hypotheken von Banken im Zusammenhang mit Baufinanzierungen und Landfinanzierungen.

Kennzahlen der Anlagegruppe Swiss Development Residential

Die Seraina Investment Foundation ist seit 01.11.2019 Mitglied der KGAST. Die Kennzahlen basieren auf der öffentlich verfügbaren KGAST-Richtlinie Nr. 1 (Stand: 1. September 2016). Gemäss dieser KGAST-Richtlinie Nr. 1 decken die Kennzahlen die wichtigsten immobilienspezifischen Risiko- und Renditeaspekte ab und ermöglichen eine Vergleichbarkeit entlang der wichtigsten Kennzahlen.

Gewisse Kennzahlen sind mit Vorsicht zu interpretieren (inbesondere die Mietausfallquote), da diese normalerweise bei Bestandesliegenschaften und nicht bei Entwicklungsliegenschaften angewandt werden. Die Kennzahl Betriesgewinnmarge ist nicht anwendbar, da die 2023 vereinnahmten Mieterträge aus Zwischenvermietungen sowie aus Mieterträgen nach Fertigstellung der Entwicklungsliegenschaften beinhalten. Bei einer konsequenten arithmetischen Berechnung der Betriebsgewinnmarge würde diese 15.99% betragen.