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Steigender Diskontsatz, unsichere Zinslage und Baukosten auf Höchstniveau: In der Krise beweist sich eine gute Strategie. Die stand im Geschäftsjahr auf drei Säulen: Wir haben die Organisation verstärkt, unser Entwicklungs-Know-how vertieft und ein hocheffektives Risiko- und Cashflow-Management eingeführt.
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Bauland, angefangene und fertiggestellte Bauten
| Bauland, angefangene und fertiggestellte Bauten | 12/31/2023 12:00:00 AM | 12/31/2022 12:00:00 AM |
| Bauland bewertet zu Marktwerten | 7,902,521 | 10,029,308 |
| Bauland bewertet zu Anschaffungskosten | 6,400,000 | 6,400,000 |
| Total Bauland | 14,302,521 | 16,429,308 |
| Total fertiggestellte Bauten, angefangene Bauten und Bauland | 14,302,521 | 16,429,308 |
| Davon zu Anschaffungskosten bewertet | 6,400,000 | 6,400,000 |
| Davon zu Marktwerten bewertet | 7,902,521 | 10,029,308 |
Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bewertet das zu Marktwerten bilanzierte Bauland bzw. die zu Marktwerten bilanzierten angefangenen und fertiggestellten Bauten. Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bestätigt in ihrem Kurzbericht, dass der Marktwert der durch Wüest Partner bewerteten Projekte auf CHF 14.303 Mio. geschätzt wird.
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 12/31/2023 12:00:00 AM | 12/31/2022 12:00:00 AM | Bewertung | 2023 | 2022 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Talgut-Zentrum West | 3063 Ittigen (BE) | Talgut-Zentrum 3 | - | - | Marktwert | - | 113,871 | 10,756 | m2 | Büro, Geschäfte und Wohnen |
| Zowo | 3052 Zollikofen (BE) | Industriestrasse 3 | 4,606,000 | 5,790,000 | Marktwert | 3,489 | 3,612 | 3,662 | m2 | Büro |
| VEA Ruisseau | 1216 Cointrin, Meyrin (GE) | Chemin du Ruisseau 15 | 3,296,521 | 4,239,308 | Marktwert | 41,200 | 42,600 | 1,637 | m2 | Büro und Wohnen |
| Total Bauland bewertet zu Marktwerten | 7,902,521 | 10,029,308 | 44,689 | 160,083 |
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 12/31/2023 12:00:00 AM | 12/31/2022 12:00:00 AM | Bewertung | 2023 | 2022 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Manufakt 4123 | 4123 Allschwil (BL) | Lettenweg 74 | 6,400,000 | 6,400,000 | Anschaffungskosten | 166,240 | 129,287 | 3,240 | m2 | Büro und Wohnen |
| Total Bauland bewertet zu Anschaffungskosten | 6,400,000 | 6,400,000 | 166,240 | 129,287 |
Sämtliche Kaufverträge der Seraina Investment Foundation wurden notariell beurkundet. Bei den Grundstücken ist die Seraina Investment Foundation Grundeigentümer.
Der für die Marktwertermittlung nach der DCF-Methode verwendete Zinssatz betrug in der Berichtsperiode zwischen 2.5% und 3.3% (Vorjahr: zwischen 2.5% und 3.4%).
Flüssige Mittel
Per 31. Dezember 2023 bestehen Sichtguthaben in Höhe von CHF 365'775 (Vorjahr CHF 255'523).
Forderungen
Es bestehen keine aktuellen Steuerforderungen aus Grundstücksgewinnsteuern (Vorjahr CHF 0).
Auf den Forderungen wurden sowohl per 31. Dezember 2023 als auch per 31. Dezember 2022 keine Wertberichtigungen gebildet.
Passive Rechnungsabgrenzung
Die passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet Kosten für die Depotbankgebühren.
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
| Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | 12/31/2023 12:00:00 AM | 12/31/2022 12:00:00 AM |
| Verbindlichkeit Dritte | -19,705 | -12,404 |
| Verbindlichkeit Seraina Investment Foundation Stammvermögen | - | -5,150 |
| Total übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | -19,705 | -17,554 |
Latente Steuern
| Latente Steuern | 2023 | 2022 |
| Latente Steuern per Eröffnungsbilanz | -121,027 | -1,922,000 |
| Veränderung latente Steuern in 2023 bzw. 2022 | 101,161 | 1,800,973 |
| Latente Steuern per Bilanzstichtag | -19,866 | -121,027 |
Ausgabe von Ansprüchen
| Ausgabe von Ansprüchen | Gezeichnete Ansprüche | Gezeichnetes Kapital | |
| 4. Emission | 17.05.2022 bis 28.07.2022 | 5,500 | 608,688 |
| Total Geschäftsjahr 2022 | 5,500 | 608,688 | |
| 0 | 0 | - | - |
| Total Geschäftsjahr 2023 | - | - |
| Ausgabe von Ansprüchen | Einkauf in lauf. Erträge | Ausgabe-kommission | |
| 4. Emission | - | 3,043 | |
| Total Geschäftsjahr 2022 | - | 3,043 | |
| 0 | - | - | |
| Total Geschäftsjahr 2023 | - | - |
Die Ausgabekommission wird als Ertrag in der Position "Erträge aus Ausgabe von Ansprüchen" ausgewiesen. Gemäss den jeweiligen Zeichnungsscheinen der Emission diente ein Teil der Ausgabekommission der Deckung der Vertriebskosten im Zusammenhang mit der Ausgabe der Ansprüche. Diese Vertriebskosten sind in der Position Aufwendungen für Vertrieb von Ansprüchen ausgewiesen.
Transaktionsgebühren
Im Berichtsjahr wurden keine Transaktionsgebühren an die Seraina Invest AG bezahlt.
Finanzierungsaufwendungen und Zinsertrag
Im Berichtsjahr wurden keine Transaktionsgebühren an die Seraina Invest AG bezahlt.
| Finanzierungsaufwendungen und Zinsertrag | 2023 | 2022 |
| Aufwendungen Depotbank (ab 1.10.2022) | -2,586 | -1,100 |
| Sonstige Passivzinsen | ||
| - Negativzinsen, welche nicht weiterverrechnet werden können | - | - |
| Übriger Finanzierungsaufwand | -634 | -2,667 |
| Total Finanzierungsaufwand | -3,220 | -3,767 |
Total-Gebühr
| Total-Gebühr | 2023 | 2022 |
| Total-Gebühr Stammvermögen | - | -12,628 |
| Gesamtgebühr (All-in-Fee) Seraina Invest AG | -138,705 | -27,463 |
| Total | -138,705 | -40,091 |
Kennzahlen der Anlagegruppe SIF FOCUS
Die Seraina Investment Foundation ist seit 01.11.2019 Mitglied der KGAST. Die Kennzahlen basieren auf der öffentlich verfügbaren KGAST-Richtlinie Nr. 1 (Stand: 1. September 2016). Gemäss dieser KGAST-Richtlinie Nr. 1 decken die Kennzahlen die wichtigsten immobilienspezifischen Risiko- und Renditeaspekte ab und ermöglichen eine Vergleichbarkeit entlang der wichtigsten Kennzahlen.
| Kennzahlen der Anlagegruppe SIF Focus | 2023 | 2022 |
| Mietausfallquote | 21.97% | 0.18% |
| Fremdfinanzierungsquote | 0.00% | 0.00% |
| Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) | nicht anwendbar | nicht anwendbar |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (GAV) | 0.83% | 0.54% |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (NAV) | 0.83% | 0.73% |
| Eigenkapitalrendite | -14.45% | -1.47% |
| Rendite des investierten Kapitals (ROIC) | -15.09% | -1.11% |
| Ausschüttungsrendite | 0.00% | 0.00% |
| Ausschüttungsquote | 0.00% | 0.00% |
| Anlagerendite | -5.49% | -3.41% |
Gewisse Kennzahlen sind mit Vorsicht zu interpretieren (insbesondere die Mietausfallquote), da diese normalerweise bei Bestandesliegenschaften und nicht bei Entwicklungsliegenschaften angewandt werden. Die Kennzahl Betriebsgewinnmarge ist nicht anwendbar, da die 2023 vereinnahmten Mieterträge aus Zwischenvermietungen der Entwicklungsliegenschaften beinhalten. Bei einer konsequenten arithmetischen Berechnung der Betriebsgewinnmarge würde diese 23.54% betragen.