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Das Geschäftsjahr 2024 begann für die Seraina Investment Foundation (SIF) unter rundum positiven Vorzeichen: Sinkende Zinsen, gleichbleibende Diskontsätze und eine Abkühlung der Baukostenteuerung sorgten für ein günstigeres Marktumfeld als noch im Vorjahr. Achtzig Prozent der Immobilienprojekte verzeichneten eine positive Marktwertentwicklung, was die Stabilität und Dynamik des Portfolios unterstreicht.
In vielen Projekten wurden wichtige Meilensteine erreicht: Die internationale Quartierentwicklung «Jardin de Nations» konnte durch die Eingabe des Gestaltungsplans einen bedeutenden Schritt in Richtung Realisierung machen. Das Quartier «Schachenweid» mit 90 Eigentumswohnungen in Oetwil am See erhielt die Baubewilligung. Der imposante Glasbau «Florissant» in Genf steht kurz vor Erreichung der Baurechtskraft, während ein neues Projekt an attraktiver Lage an der Zürcher Loorenstrasse akquiriert wurde. Die Baueingabe erfolgte noch im Dezember 2024. Gleichzeitig hat die Anlagestiftung ihre organisatorischen Strukturen weiter ausgebaut, insbesondere im Bereich Development & Construction.
Im Fokus des Geschäftsjahres stand die Fortsetzung der bereits im Jahr 2023 initiierten Diversifizierungsstrategie. Diese verfolgt das Ziel, Entwicklungsprojekte auf neue Partner zu verteilen, um das Gegenparteirisiko zu reduzieren. Eine Strategie, die sich im Juni 2024 als richtig erwies: Nachdem der langjährige Projektpartner Steiner AG aufgrund finanzieller Schwierigkeiten in die Nachlassstundung und später in die Liquidation ging, entschied die SIF, alle noch mit der Steiner AG verbundenen Projekte schrittweise zu kündigen und nahtlos an neue Partner zu übergeben oder Inhouse weiterzuführen. Die vollständige Trennung von der Steiner AG wurde im Dezember 2024 abgeschlossen. Etwaige Nachbelastungen von bereits erfolgten Entwicklungsleistungen durch die Steiner Development AG werden in der Projektkostenprognose berücksichtigt und haben keinen Einfluss auf die zu erwartende Rendite und den NAV.
Peter Hausberger, CFO der Seraina Investment Foundation, sieht die Entwicklungen im Geschäftsjahr als Chance: «Wir sind überzeugt, dass wir im besten Interesse unserer Investoren und Projekte gehandelt haben. Die Übertragung von Projekten von der Steiner AG an verschiedene andere Entwickler aufgrund ihrer Auflösung führte nicht nur zu einer grösseren Diversifizierung, sondern auch zu einer Reduzierung der Gesamtkosten und zu schnelleren Entscheidungsprozessen mit weniger Schnittstellen.»
Trotz der Herausforderungen im Zusammenhang mit der Trennung von Steiner sind die positiven Entwicklungen in den Anlagegruppen «Swiss Development Residential» (NAV-Wachstum von 3.33 %) und «SIF Living ESG» (NAV-Wachstum von 5.36 %) hervorzuheben. Zum Ende des Geschäftsjahres belief sich der Portfoliowert der Anlagegruppe «Swiss Development Residential» auf 1.5 Milliarden Franken, während das «SIF LIVING ESG» Portfolio einen Wert von 125 Millionen Franken erreichte. Weiterhin stiegen die Nettomieteinnahmen aus Zwischennutzungen und Stockwerkeigentum im Vergleich zum Vorjahr um 7.33 Prozent auf 19.19 Millionen Franken.
Im Rahmen der regulatorischen Anpassungen hat die Seraina Invest AG im Jahr 2023 eine FINMA-Bewilligung als Verwalterin von Kollektivvermögen beantragt und im Dezember 2024 die entsprechende Genehmigung erhalten. Diese behördliche Aufsicht stärkt das Risikomanagement und die Compliance der SIF zusätzlich zur bestehenden Aufsicht durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK).
Auf den Stichtag 31. Dezember 2024 zeigt die Anlagestiftung ein Gesamtvermögen von 1.61 Mrd. Franken mit einem Fertigstellungswert aller Neubauprojekte von 3.4 Mrd. Franken.