2024

Allgemeine Information

Der Stiftungsrat der Seraina Investment Foundation hat die vorliegende Jahresrechnung am 26. Februar 2025 gutgeheissen. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Anlegerversammlung. 

Zweck, Gründung und Sitz

Unter dem Namen Seraina Investment Foundation besteht eine Stiftung im Sinne von Art. 80 ff. ZGB.

Die Seraina Investment Foundation ist eine Anlagestiftung nach Artikel 53g des Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG). Die Stiftungsaufsicht der Seraina Investment Foundation übernimmt die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV). Die Stiftung bezweckt die Anlage und Verwaltung der ihr anvertrauten Vorsorgegelder. Zur Erreichung des Stiftungszwecks kann sie unterschiedliche Anlagegruppen bilden und sich mit dem Anlagevermögen an Gesellschaften oder kollektiven Kapitalanlagen beteiligen. Mit ihrem Stammvermögen kann sie sich im Rahmen des regulatorisch Zulässigen an einer Gesellschaft beteiligen, deren Zweck die Verwaltung von Vorsorgegeldern ist und die mit der Bewirtschaftung und Verwaltung des Stiftungsvermögens betraut wird. Die Stiftung wurde am 28. September 2016 gegründet. Stifterin war die Steiner AG, Zürich.

Die Seraina Investment Foundation hat ihren Sitz in Zürich. Die genaue Anschrift lautet:
Seraina Investment Foundation
Stockerstrasse 34, 8002 Zürich
www.serainainvest.ch
info@serainainvest.ch

Als Anleger der Stiftung sind zugelassen: 
a.) Vorsorgeeinrichtungen sowie sonstige steuerbefreite Einrichtungen mit Sitz in der Schweiz, die nach ihrem Zweck der beruflichen Vorsorge dienen; und 
b.) Personen, die kollektive Anlagen der Einrichtungen nach Buchstabe a verwalten, von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) beaufsichtigt werden und bei der Stiftung ausschliesslich Gelder für diese Einrichtungen anlegen.

Das Stiftungsvermögen ist in das Stamm- und Anlagevermögen gegliedert. Das Anlagevermögen besteht aus von den Anlegern zum Zwecke der gemeinschaftlichen Anlage eingebrachten Vermögenswerten. Es bestehen 3 Anlagegruppen, der Swiss Development Residential sowie der SIF Focus (ehemals Swiss Development Commercial) und seit dem 1. Oktober 2023 die neu gegründete Anlagegruppe SIF Living ESG. 

Organe, Gremien und Vertragspartner

Stiftungsrat

Die Stiftungsräte werden an der Anlegerversammlung gewählt. Ajay Sirohi, Hendrik van der Bie und Luzius Hitz wurden an der ordentlichen Anlegerversammlung vom 30. März 2023 bis zur ordentlichen Anlegerversammlung im Jahre 2026 gewählt. Der Stiftungsrat konstituiert sich selbst. Die Mitglieder des Stiftungsrates zeichnen kollektiv zu zweien. Ivo Vögtli und Thomas Risch wurden an der Anlegerversammlung für eine Amtsdauer von drei Jahren gewählt.

Der Stiftungsrat ist das oberste geschäftsführende Organ der Stiftung. Ihm sind alle Kompetenzen übertragen, die nicht durch das Gesetz oder die Stiftungssatzungen der Anlegerversammlung oder der Revisionsstelle zugeteilt sind. Der Stiftungsrat kann, soweit dies gesetzlich zulässig ist, die Geschäftsführung an Dritte delegieren. Die Geschäftsführung und weitere Stellen, denen Aufgaben und Kompetenzen zugewiesen werden, sind dem Stiftungsrat gegenüber verantwortlich. Der Stiftungsrat achtet bei der Delegation von Aufgaben und Kompetenzen auf die Befähigung der Delegationsempfänger und sorgt für eine ausreichende Instruktion und Überwachung. Der Stiftungsrat kann ein Investment Committee oder mehrere Investment Committees mit speziellen Funktionen schaffen. Die Ernennung, Pflichten, Zusammensetzung und die Kompetenzen des oder der Investment Committees werden im Stiftungsreglement oder in Spezialreglementen geregelt.

Geschäftsführung und Verwaltung

Seraina Invest AG
Stockerstrasse 34
8002 Zürich

Über die Anstellung der Mitglieder der Geschäftsführung entscheidet der Stiftungsrat. Die Mitglieder der Geschäftsführung zeichnen kollektiv zu zweien.

Investment Committee

Das Investment Committee wird vom Stiftungsrat gewählt. Der Stiftungsrat bestimmt den Vorsitzenden sowie gegebenenfalls dessen Stellvertreter. Die Mitglieder des Investment Committees haben keine Zeichnungsberechtigung. 

Revisionsstelle

Ernst & Young AG, Zürich

Schätzungsexperten

Wüest Partner AG, Zürich
KPMG, Zürich

Depotbank

Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne

Aufsichtsbehörde

Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV), Bern

Liegenschaftsverwaltung

Privera AG, Gümligen
Gribi Bewirtschaftung AG, Laufen

Vertriebspartner

Seraina Invest AG, Stockerstrasse 34, 8002 Zürich

Entwicklungspartner und Totalunternehmer

ArtReal AG (ehem. Rimaplan AG), Regensdorf (Entwicklung)
Seraina Invest AG, Zürich (Entwicklung)
Genu Partner AG, Schaffhausen (Totalunternehmer)
Leuthard Baumanagement AG (Totalunternehmer)

Anleger und Ansprüche

Per 31. Dezember 2024 waren insgesamt 8'342'716 Ansprüche ausgegeben (per 31. Dezember 2023 insgesamt 8'295'795 Ansprüche). Diese verteilen sich auf 85 verschiedene Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie der Anlagegruppe SDR, welche jeweils zwischen 100 und 1'600'000 Ansprüche halten. 

Urkunde, Statuten, Reglemente und Prospekte

Stiftungsurkunde: Notariell beurkundet am 31.08.2016
Letzte Änderung der Statuten: An der a.o. Anlegerversammlung vom 06. Dezember 2022
Letzte Änderung des Stiftungsreglements: An der a.o. Anlegerversammlung vom 06. Dezember 2022

Die übrigen Reglemente sind in der Kompetenz des Stiftungsrates und traten wie folgt in Kraft:

Anlagerichtlinien Anlagegruppen Swiss Development Residential, SIF Focus und SIF Living ESG

Die Anlage des Stiftungsvermögens erfolgt unter Beachtung der Kriterien Sicherheit, Ertrag und Liquidität. Die Stiftung verfolgt eine auf Stabilität ausgerichtete Anlagestrategie mit nachhaltigen Erträgen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotential.

Die Anlagegruppe Swiss Development Residential investiert ihre Mittel schweizweit in Bauland, angefangene Bauten und sanierungsbedürftige Objekte (sanierungsbedürftige Objekte dürfen beim Erwerb durch die Stiftung noch bewohnt sein). Kriterien für die Auswahl der Projekte sind Attraktivität der Lage, Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, Standortentwicklung, demographische Entwicklungen bzw. Verkaufsmöglichkeiten, zu erwirtschaftende Rendite sowie vorhandenes Potential für Wert- und Ertragssteigerungen. 
Die Anlagegruppe investiert ihre Mittel hauptsächlich in Projekte für Liegenschaften mit vorwiegender Wohnnutzung. Dazu gehören auch qualifizierte Wohnformen wie das Alters- und Studentenwohnen. Der Anteil von Wohnliegenschaften beträgt zwischen 70 und 100 Prozent, gemessen am Verkehrswert des Liegenschaftsportfolios.

Die Anlagegruppe SIF Focus investiert ihre Mittel hauptsächlich in Bauprojekte mit vorwiegender (künftiger) kommerzieller Nutzung. Dazu gehören insbesondere Geschäftsliegenschaften, Büroliegenschaften, Gewerbeliegenschaften (inkl. Retail), Industrieliegenschaften, Logistikliegenschaften, Restauration, Hotelliegenschaften, reine Freizeitliegenschaften sowie Mischliegenschaften. Als Bauprojekte ohne vorwiegend kommerzielle Nutzung zulässig sind Liegenschaften mit (künftiger) Wohnnutzung. Dazu gehören auch gemeinnützige Wohnungen sowie qualifizierte Wohnformen wie Alters- und Studentenwohnen.

Die Anlagegruppe SIF Living ESG erwirbt hauptsächlich neuwertige Bestandesimmobilien mit sehr gutem Rating in der Schweiz mit dem Schwerpunkt Wohnliegenschaften und hält diese. Die Anlagegruppe beabsichtigt, Nachhaltigkeitsaspekte angemessen zu berücksichtigen. 

Gemäss Übergangsbestimmung kann während der Aufbauphase der Anlagengruppen von den Diversifikationsvorschriften sowie den Anlagebeschränkungen abgewichen werden.
Swiss Development Residential: bis März 2022
SIF Focus: bis Oktober 2024
SIF Living ESG: bis Oktober 2028

Transaktionen mit Nahestehenden (Anlagegruppen)

Verrechnungen zwischen den Anlagegruppen

Zwischen den Anlagegruppen sowie dem Stammvermögen können Leistungen ausgetauscht und infolgedessen Verrechnungen vorgenommen werden. Diese Verrechnungen werden über die Verrechnungskonten (Kontokorrent) verbucht. 

Transaktionen zwischen den Anlagegruppen SDR und SIF Living ESG

Mit Beschluss vom 6. Dezember 2024 erwirbt die Anlagegruppe SIF Living ESG rückwirkend per 1. Dezember 2024 die Liegenschaften Glasi P&Q in Bülach. Für die Übertragung der beiden Liegenschaften beträgt der Kaufpreis CHF 58'860'000.-. Der Kaufpreis wurde durch zwei unabhängige Marktwertgutachten, einerseits durch Wüest Partner sowie andererseits durch die KPMG, validiert. 

Aufgrund der Übernahme der zu übertragenden Immobilienwerte übernimmt die Anlagegruppe SIF Living ESG von der Anlagegruppe SDR Hypotheken in der Höhe von CHF 25'700'000.-. 

Die Übertragung der Liegenschaften von der Anlagegruppe SDR an die SIF Living ESG erfolgte steuerneutral. Es wurden keine Handänderungs- sowie Grundstücksgewinnsteuern realisiert. Die latenten Grundstückgewinnsteuern wurden erfolgsneutral an die SIF Living ESG übertragen.

Transaktionen mit Nahestehenden (Seraina Invest AG)

Verrechnungen an die Anlagegruppen für Kosten für die Geschäftsführung und Verwaltung der Anlagestiftung

Die Seraina Invest AG belastet den Anlagegruppen SDR und SIF Focus eine Gesamtgebühr von maximal 0.95% des liquiditätsbereinigten Gesamtvermögens der jeweiligen Anlagegruppe. Der effektive Satz auf dem durchschnittlichen Gesamtvermögen für das Gesamtjahr beträgt 0.56% für die Anlagegruppe SDR, 0.94% für die Anlagegruppe SIF Focus. Der Anlagegruppe SIF Living ESG wurde keine Gesamtgebühr belastet. Die Geschäftsführung ist an die Seraina Invest AG delegiert. Diese verrechnet an die Anlagegruppen eine Total-Gebühr. Es handelt sich um die Kosten für die Geschäftsführung und Verwaltung der Anlagestiftung. 

Verrechnungen an die Anlagegruppen für Kosten der Bauherrenvertretung

Für die mit der Bauherrenvertretung verbundenen Aufwendungen werden den Anlagegruppen eine Bauherrenvertretungsgebühr von 2.0% auf den mit der Baustellung verbundenen Anlagekosten verrechnet. Nicht zu den mit der Baustellung verbundenen Anlagekosten werden die Landkosten und die Kaufnebenkosten gezählt. Die Verrechnung erfolgt durch die Seraina Invest AG.

Transaktionsgebühren und Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf von Liegenschaften

Für den An- und Verkauf von Anlageobjekten kann basierend auf den reglementarischen Bestimmungen eine Transaktionsgebühr in der Höhe von maximal 1.75% des beurkundeten Kauf- oder Verkaufspreises belastet werden. Bei Übertragungen von Anlageobjekten von der einen Anlagegruppe der Seraina Investment Foundation auf eine andere wird keine Transaktionsgebühr erhoben. Die Transaktionsgebühr deckt die Aufwendungen der mit der Geschäftsführung und Administration betrauten Personen für den An- und Verkauf von Anlageobjekten sowie damit verbundene Maklerhonorare. Die aus dem An- und Verkauf von Anlageobjekten resultierenden Nebenkosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Steuern werden der betreffenden Anlagegruppe zusätzlich zur Transaktionsgebühr belastet. Die Verrechnung erfolgt durch die Seraina Invest AG.

Die Kosten in Zusammenhang mit dem Kauf von Liegenschaften werden aktiviert. Da per Jahresende die Bewertung zu Marktwerten erfolgt, hat die Aktivierung grundsätzlich keinen Einfluss auf den Wert der Liegenschaften. In der Erfolgsrechnung sind die Kosten in der Position "nicht realisierte Wertänderungen, angefangene und fertige Bauten" ausgewiesen. Zu den Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf bzw. Verkauf gehören insbesondere Notariats- und Grundbuchgebühren, Rechtsberatungskosten im Zusammenhang mit dem Erstellen von Verträgen sowie Handänderungssteuern.

Die Transaktionsgebühren betrugen im Berichtsjahr in der Anlagegruppe SDR Total CHF 638'985.10.
In den Anlagegruppen SIF Living ESG und SIF Focus wurden im Berichtsjahr keine Transaktionsgebühren verbucht.

Kosten im Zusammenhang mit dem (Ver-)Kauf und dem Abschluss von Entwicklungsverträgen

Die Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf bzw. dem Verkauf von Liegenschaften und dem Abschluss von Entwicklungsverträgen beinhalten Kosten, welche in einem direkten Zusammenhang mit dem Kauf bzw. Verkauf einer Liegenschaft sowie dem Abschluss der damit zusammenhängenden Entwicklungsverträgen stehen. Zu den Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss von Entwicklungsverträgen gehören insbesondere Rechtsberatungskosten.