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Die Seraina Investment Foundation bewies 2024 ihre Widerstandskraft: Trotz anspruchsvoller Marktbedingungen und einer strategischen Neuausrichtung ist die erzielte Performance von 3,33 % äusserst erfreulich. Ein Beweis für Stabilität und Weitblick.
Sinkende Zinsen und stabile Diskontsätze stärkten das Portfolio: 80 Prozent der Immobilienprojekte legten an Wert zu, die Anlagegruppe «Swiss Development Residential» erreichte 1,4 Mrd. Franken. Mit einer wachsenden Organisation, vielen neuen Entwicklungspartnern und voller Unabhängigkeit ist die SIF für 2025 strategisch gut aufgestellt.
Unsicherheit hoch, Planbarkeit runter – der Immobilienmarkt hat herausfordernde Jahre hinter sich. Im Geschäftsjahr 2024 entspannte sich die Lage. Christoph Zaborowski, Präsident des Investment Committees, spricht über Anlegerbedürfnisse, Resilienz im Team und die Vorteile einer Entwicklungs-Anlagestiftung gegenüber Bestandsimmobilien.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 trennte sich die Seraina Investment Foundation endgültig von ihrem langjährigen Entwicklungspartner Steiner AG. Dank des grossen Engagements eines eingespielten Teams und einer schrittweisen Lösungsstrategie konnten betroffene Projekte erfolgreich an neue Partner übergeben oder eigenständig weitergeführt werden.
Der Wohnungskauf ist für viele eine einmalige Entscheidung. Um Interessierten das perfekte Produkt zu bieten, ist das Inhouse-Vermarktungsteam früh eingebunden und gestaltet Grundrisse, Wohnungsgrössen und Ausstattungen mit. René Frauenknecht und sein Team wissen, was gefragt ist und begleiten die Käufer oft jahrelang beim wichtigsten Geschäft ihres Lebens.
Die Seraina Invest AG hat im Dezember 2024 die FINMA-Bewilligung als Verwalterin von Kollektivvermögen erhalten. Diese behördliche Genehmigung stellt einen bedeutenden Schritt in der Weiterentwicklung des Risikomanagements und der Compliance dar und ergänzt die bestehende Aufsicht durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK). Damit unterstreicht die Stiftung ihr Engagement für regulatorische Konformität und eine verantwortungsbewusste Unternehmensführung.
Die Grundlage für ein erfolgreiches Jahr 2025 ist auch dank Ihrem Einsatz geschaffen. Wir blicken zuversichtlich auf ein starkes Wachstum und rechnen mit signifikant steigenden Renditen. Wir danken Ihnen für Ihre Loyalität und freuen uns darauf, diesen positiven Kurs gemeinsam mit Ihnen fortzusetzen.
Ausgabe von Ansprüchen
| Gezeichnete | Gezeichnetes | ||
| Ansprüche | Kapital | ||
| 19. Emission | 28.02.2022 bis 06.04.2022 | 470’142 | 66’840’253 |
| 20. Emission | 11.05.2022 bis 14.06.2022 | 120’682 | 17’157’364 |
| 21. Emission | 01.09.2022 bis 12.10.2022 | 75’511 | 10’735’373 |
| Total Geschäftsjahr 2022 | 666’335 | 94’732’990 | |
| 22. Emission | 30.01.2023 bis 10.03.2023 | 82’955 | 12’250’000 |
| 23. Emission | 30.10.2023 bis 4.12.2023 | - | - |
| Total Geschäftsjahr 2023 | 82’955 | 12’250’000 | |
| 24. Emission | 16.02.2024 bis 02.05.2024 | 46’921 | 6’999’446 |
| Total Geschäftsjahr 2024 | 46’921 | 6’999’446 | |
| Einkauf in | Ausgabe- | ||
| lauf. Erträge | kommission | ||
| 19. Emission | - | 1’002’604 | |
| 20. Emission | 160’121 | 179’762 | |
| 21. Emission | 264’627 | 165’000 | |
| Total Geschäftsjahr 2022 | 424’748 | 1’347’366 | |
| 22. Emission | - | 163’750 | |
| 23. Emission | - | - | |
| Total Geschäftsjahr 2023 | - | 163’750 | |
| 24. Emission | 554 | 105’000 | |
| Total Geschäftsjahr 2024 | 554 | 105’000 |
Die Ausgabekommission wird als Ertrag in der Position "Erträge aus Ausgabe von Ansprüchen" ausgewiesen. Gemäss den jeweiligen Zeichnungsscheinen der Emission diente ein Teil der Ausgabekommission der Deckung der Vertriebskosten im Zusammenhang mit der Ausgabe der Ansprüche. Diese Vertriebskosten sind in der Position Aufwendungen für Vertrieb von Ansprüchen ausgewiesen.
Im Berichtsjahr 2024 hat die Anlagegruppe Swiss Development Residential keine Rückerstattungen erhalten oder bezahlt und auch keine Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen vereinnahmt oder bezahlt.
Transaktionsgebühren
Sämtliche Transaktionsgebühren wurden aktiviert und sind an die Seraina Invest AG bezahlt worden bzw. in den Verbindlichkeiten zu Gunsten der Seraina Invest AG ausgewiesen.
Finanzierungsaufwendungen und Zinsertrag
| 2024 | 2023 | |
| Aufwendungen Depotbank | -277’315 | -290’816 |
| Hypothekarzinsen | -5’013’593 | -4’847’545 |
| Übriger Finanzierungsaufwand | -174’952 | -38’183 |
| Total Finanzierungsaufwand | -5’465’859 | -5’176’544 |
| Zinsertrag | 12’875 | 8’303 |
| Zinsertrag | 12’875 | 8’303 |
Verwaltungsaufwand
| 2024 | 2023 | |
| Total-Gebühr / Gesamtgebühr (All-in-Fee) | -8’622’051 | -8’836’395 |
| Managementgebühren | - | -301’830 |
| Steueraufwand | -1’184’351 | -859’672 |
| Total Verwaltungsaufwand | -9’806’402 | -9’997’896 |
Die Geschäftsführung ist an die Seraina Invest AG delegiert. Diese verrechnet an die Anlagegruppe SDR eine Total-Gebühr. Es handelt sich um die Kosten für die Geschäftsführung und Verwaltung der Anlagestiftung.
Sonstige Erträge
Die sonstigen Erträge beinhalten Erträge aus der Zwischennutzung in Genf (Jardin des Nations).
Verpfändete Aktiven
Bauland, angefangene und fertige Bauten der Anlagegruppe Swiss Development Residential
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Verpfändetes Bauland | 972’637’550 | 853’756’650 |
Der Betrag des verpfändeten Baulands resultiert aus Baukrediten und Hypotheken von Banken im Zusammenhang mit Baufinanzierungen und Landfinanzierungen.
Kennzahlen der Anlagegruppe Swiss Development Residential
Die Seraina Investment Foundation ist seit 01.11.2019 Mitglied der KGAST. Die Kennzahlen basieren auf der öffentlich verfügbaren KGAST-Richtlinie Nr. 1 (Stand: 1. September 2016). Gemäss dieser KGAST-Richtlinie Nr. 1 decken die Kennzahlen die wichtigsten immobilienspezifischen Risiko- und Renditeaspekte ab und ermöglichen eine Vergleichbarkeit entlang der wichtigsten Kennzahlen.
| 2024 | 2023 | |
| Mietausfallquote | 13.19% | 16.06% |
| Fremdfinanzierungsquote | 23.18% | 24.60% |
| Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) | nicht anwendbar | nicht anwendbar |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (GAV) | 0.56% | 0.59% |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (NAV) | 0.75% | 0.81% |
| Eigenkapitalrendite | 3.33% | 1.02% |
| Rendite des investierten Kapitals (ROIC) | 2.09% | 0.40% |
| Ausschüttungsrendite | 0.00% | 0.00% |
| Ausschüttungsquote | 0.00% | 0.00% |
| Anlagerendite | 3.33% | 1.02% |
Gewisse Kennzahlen sind mit Vorsicht zu interpretieren (inbesondere die Mietausfallquote), da diese normalerweise bei Bestandesliegenschaften und nicht bei Entwicklungsliegenschaften angewandt werden. Die Kennzahl Betriesgewinnmarge ist nicht anwendbar, da die in 2024 vereinnahmten Mieterträge aus Zwischenvermietungen sowie aus Mieterträgen nach Fertigstellung der Entwicklungsliegenschaften beinhalten. Bei einer konsequenten arithmetischen Berechnung der Betriebsgewinnmarge würde diese 21.52% betragen.