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Die Seraina Investment Foundation bewies 2024 ihre Widerstandskraft: Trotz anspruchsvoller Marktbedingungen und einer strategischen Neuausrichtung ist die erzielte Performance von 3,33 % äusserst erfreulich. Ein Beweis für Stabilität und Weitblick.
Sinkende Zinsen und stabile Diskontsätze stärkten das Portfolio: 80 Prozent der Immobilienprojekte legten an Wert zu, die Anlagegruppe «Swiss Development Residential» erreichte 1,4 Mrd. Franken. Mit einer wachsenden Organisation, vielen neuen Entwicklungspartnern und voller Unabhängigkeit ist die SIF für 2025 strategisch gut aufgestellt.
Unsicherheit hoch, Planbarkeit runter – der Immobilienmarkt hat herausfordernde Jahre hinter sich. Im Geschäftsjahr 2024 entspannte sich die Lage. Christoph Zaborowski, Präsident des Investment Committees, spricht über Anlegerbedürfnisse, Resilienz im Team und die Vorteile einer Entwicklungs-Anlagestiftung gegenüber Bestandsimmobilien.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 trennte sich die Seraina Investment Foundation endgültig von ihrem langjährigen Entwicklungspartner Steiner AG. Dank des grossen Engagements eines eingespielten Teams und einer schrittweisen Lösungsstrategie konnten betroffene Projekte erfolgreich an neue Partner übergeben oder eigenständig weitergeführt werden.
Der Wohnungskauf ist für viele eine einmalige Entscheidung. Um Interessierten das perfekte Produkt zu bieten, ist das Inhouse-Vermarktungsteam früh eingebunden und gestaltet Grundrisse, Wohnungsgrössen und Ausstattungen mit. René Frauenknecht und sein Team wissen, was gefragt ist und begleiten die Käufer oft jahrelang beim wichtigsten Geschäft ihres Lebens.
Die Seraina Invest AG hat im Dezember 2024 die FINMA-Bewilligung als Verwalterin von Kollektivvermögen erhalten. Diese behördliche Genehmigung stellt einen bedeutenden Schritt in der Weiterentwicklung des Risikomanagements und der Compliance dar und ergänzt die bestehende Aufsicht durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK). Damit unterstreicht die Stiftung ihr Engagement für regulatorische Konformität und eine verantwortungsbewusste Unternehmensführung.
Die Grundlage für ein erfolgreiches Jahr 2025 ist auch dank Ihrem Einsatz geschaffen. Wir blicken zuversichtlich auf ein starkes Wachstum und rechnen mit signifikant steigenden Renditen. Wir danken Ihnen für Ihre Loyalität und freuen uns darauf, diesen positiven Kurs gemeinsam mit Ihnen fortzusetzen.
| Name, Sitz | Währung | Nominalkapital | Stimmenanteil in % | |
| SIF Florissant SA, Genf (CH), in Liquidation | CHF | 100'000 | 100.00 | (seit 2021) |
| SIF Espace AG, Worblaufen (CH) | CHF | 100'000 | 100.00 | (seit 2020) |
Es erfolgte keine Anpassung des Konsolidierungskreises im aktuellen Geschäftsjahr.
Bauland, angefangene und fertiggestellte Bauten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Fertiggestellte Bauten bewertet zu Marktwerten | 68’932’000 | 82’357’000 |
| Total fertiggestellte Bauten | 68’932’000 | 82’357’000 |
| Angefangene Bauten bewertet zu Marktwerten | 62’010’000 | 13’831’900 |
| Total angefangene Bauten | 62’010’000 | 13’831’900 |
| Bauland bewertet zu Marktwerten | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 |
| Total Bauland | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 |
| Total fertiggestellte Bauten, angefangene Bauten und Bauland | 1’476’195’550 | 1’435’744’229 |
| Davon zu Marktwerten bewertet | 1’476’195’550 | 1’435’744’229 |
Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bewertet das zu Marktwerten bilanzierte Bauland bzw. die zu Marktwerten bilanzierten angefangenen und fertiggestellten Bauten. Der Schätzungsexperte Wüest Partner AG bestätigt in ihrem Kurzbericht, dass der Marktwert der durch Wüest Partner bewerteten Projekte auf CHF 1476.2 Mio. geschätzt wird.
| Bilanzwert | Bilanzwert | Mietertrag netto | ||||||||
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Bewertung | 2024 | 2023 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Les Genêts | 1209 Genf (GE) | Chemin du Champ-Baron 22 | - | - | Marktwert | - | 274’036 | 1’107 | m2 | Miete |
| Gloggeguet | 8207 Schaffhausen (SH) | Herblingerstrasse 47 | - | - | Marktwert | - | 478’489 | 24’863 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Glasi Häuser R* | 8180 Bülach (ZH) | Schaffhauserstrasse 109 | 18’700’000 | 76’610’000 | Marktwert | 2’110’889 | 2’681’879 | 6’657 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Les Rives de la Baye | 1820 Montreux (VD) | Avenue Nestlé 1 | 2’672’000 | 5’747’000 | Marktwert | - | - | 1’496 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Eolia | 1304 Cossonay (VD) | Route de Morges | 1’110’000 | - | Marktwert | - | - | 8’826 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Résidences Flore & Sens | 1475 Estavayer-e-Lac (FR) | Route du Pra | 8’320’000 | - | Marktwert | - | - | 5’460 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Schaffhauserstrasse | 8152 Opfikon (ZH) | Schaffhauserstrasse 134 | 38’130’000 | - | Marktwert | 1’709’465 | - | 8’326 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Total fertiggestellte Bauten bewertet zu Marktwerten | 68’932’000 | 82’357’000 | 3’820’354 | 3’434’404 | ||||||
| *inkl. Haus P&Q bis 30.11.2024 | ||||||||||
| *inkl. Haus S bis 30.09.2023 |
| Bilanzwert | Bilanzwert | Mietertrag netto | ||||||||
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Bewertung | 2024 | 2023 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Eolia | 1304 Cossonay (VD) | Route de Morges | - | 331’900 | Marktwert | - | - | 8’826 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Südsicht | 6354 Vitznau (LU) | Sonnhalde | 18’970’000 | 13’500’000 | Marktwert | - | - | 4’591 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Böllistrasse | 5702 Niederlenz (AG) | Böllistrasse | 3’560’000 | - | Marktwert | - | - | 8’720 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Haldenstrasse | 8045 Zürich (ZH) | Haldenstrasse 20 | 21’660’000 | - | Marktwert | 61’023 | - | 1’326 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Limmattalstrasse | 8049 Zürich (ZH) | Limmattalstrasse 281 | 17’820’000 | - | Marktwert | 9’133 | - | 1’341 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Total angefangene Bauten bewertet zu Marktwerten | 62’010’000 | 13’831’900 | 70’155 | - |
| Bilanzwert | Bilanzwert | Mietertrag netto | ||||||||
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Bewertung | 2024 | 2023 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Feldmühle | 9400 Rorschach (SG) | Feldmühlenstrasse | 17’757’000 | 18’374’000 | Marktwert | - | - | 27’585 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Sonnenplatz | 6020 Emmen (LU) | Gersagstrasse 3 | 21’473’000 | 21’851’000 | Marktwert | 17’593 | 28’063 | 9’505 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Haslirain H | 6035 Buchrain (LU) | Haslirainstrasse | 2’317’000 | 1’550’000 | Marktwert | - | - | 11’342 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Hofmatt Süd | 4500 Solothurn (SO) | Walter-Hammer-Strasse | 15’060’000 | 11’990’000 | Marktwert | - | - | 9’642 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Pré-du-Gaud | 1180 Rolle (VD) | Route de Lausanne 3 | 2’611’000 | 2’497’000 | Marktwert | 2’792 | 2’743 | 1’413 | m2 | Stockwerkeigentum |
| En Porteau | 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) | Chemin des Cerisiers | 20’129’000 | 19’267’000 | Marktwert | - | - | 25’987 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Sood-Mitte | 8134 Adliswil (ZH) | Soodstrasse 61 | 18’562’000 | 17’431’000 | Marktwert | 520’346 | 442’465 | 4’256 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Plateau de la Gare | 1470 Estavayer-le-Lac (FR) | Route de Lully 2 | 9’100’000 | 9’084’000 | Marktwert | - | - | 11’220 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Jardin des Nations | 1202 Genf (GE) | Route des Morillons | 207’440’000 | 204’600’000 | Marktwert | - | - | 40’498 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Résidences Flore & Sens | 1475 Estavayer-e-Lac (FR) | Route du Pra | - | 8’268’000 | Marktwert | - | - | 5’460 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Bärenareal | 3052 Zollikofen | Bernstrasse 99 | 16’630’000 | 15’200’000 | Marktwert | 55’088 | 139’053 | 8’163 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Via Berna | 3052 Zollikofen | Bernstrasse 106 | 9’861’000 | 5’657’000 | Marktwert | 9’214 | - | 1’461 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Hochhaus Papiermühle | 3063 Ittigen (BE) | Worblentalstrasse 42-48 | 16’140’000 | 13’920’000 | Marktwert | 4’348 | 64’587 | 2’985 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Worblental | 3063 Ittigen (BE) | Worblentalstrasse 88 | - | - | Marktwert | 175’858 | 184’566 | 4’127 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Bolligenstrasse | 3065 Bolligen (BE) | Bolligenstrasse 122 | 3’226’000 | 2’058’000 | Marktwert | 25’580 | - | 1’823 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Talgutzentrum Ost | 3063 Ittigen (BE) | Talgut-Zentrum 3 | 25’650’000 | 22’640’000 | Marktwert | 205’914 | 109’364 | 10’906 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Talgutzentrum West | 3063 Ittigen (BE) | Talgut-Zentrum 19 | 27’979’000 | 24’248’000 | Marktwert | 937’351 | 1’029’367 | 8’113 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Combamare | 2025 Gorgier-St-Aubin (NE) | Rue de combamare 17 | 6’187’000 | 6’181’000 | Marktwert | - | - | 5’722 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Böllistrasse | 5702 Niederlenz (AG) | Böllistrasse | - | 2’000’000 | Marktwert | - | - | 8’720 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Chemin des Pommiers | 1196 Gland (VD) | Chemin des Pommiers | 24’070’000 | 22’440’000 | Marktwert | - | - | 13’203 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Chemin des Magnenets | 1196 Gland (VD) | Chemin des Magnenets | 27’190’000 | 24’810’000 | Marktwert | - | - | 12’237 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| VEA Ruisseau | 1216 Cointrin, Meyrin (GE) | Chemin du Ruisseau 15 | 13’290’000 | 13’252’279 | Marktwert | 22’675 | 40’157 | 8’203 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Hätzelwisen | 8602 Wangen Brüttisellen (ZH) | Riedwiesenstrasse | 23’022’000 | 23’266’000 | Marktwert | - | - | 12’108 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Isola | 4226 Breitenbach (SO) | Passwangenstrasse | 44’438’900 | 43’837’400 | Marktwert | 4’189’813 | 2’961’728 | 114’280 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Aeschenplatz | 4052 Basel (BS) | Aeschenplatz 6 | 191’004’650 | 193’134’650 | Marktwert | 2’941’894 | 1’627’627 | 10’876 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Neuhaussstrasse | 4052 Basel (BS) | Neuhausstrasse | 14’122’000 | 14’694’000 | Marktwert | 114’239 | 194’867 | 3’243 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Florissant | 1206 Genf (GE) | Rte de Florissant 5 | 125’970’000 | 118’000’000 | Marktwert | - | - | 4’976 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Schachenweid | 8618 Oetwil am See (ZH) | Schachenstrasse 15 | 41’120’000 | 35’150’000 | Marktwert | 11’303 | 26’536 | 16’063 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Hohlstrasse | 8004 Zürich (ZH) | Hohlstrasse 190/192 | 112’520’000 | 115’850’000 | Marktwert | 1’492’648 | 1’368’114 | 3’884 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Affolternstrasse | 8050 Zürich (ZH) | Affolternstrasse 168/170 | 5’534’000 | 5’535’000 | Marktwert | 18’512 | 61’287 | 1’043 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Haldenstrasse | 8045 Zürich (ZH) | Haldenstrasse 20 | - | 22’720’000 | Marktwert | - | 92’959 | 1’326 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Unter Erlen | 8832 Wollerau (SZ) | Altenbachstrasse | 65’920’000 | 66’840’000 | Marktwert | 100’562 | 98’155 | 19’023 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Limmattalstrasse | 8049 Zürich (ZH) | Limmattalstrasse 281 | - | 16’230’000 | Marktwert | - | 85’675 | 1’341 | m2 | Stockwerkeigentum und Miete |
| Thurgauerstrasse | 8050 Zürich (ZH) | Thurgauerstrasse 54 | 150’660’000 | 144’820’000 | Marktwert | 4’455’287 | 4’549’365 | 6’894 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Schaffhauserstrasse | 8152 Opfikon (ZH) | Schaffhauserstrasse 134 | - | 37’820’000 | Marktwert | - | 1’343’599 | 8’326 | m2 | Büro- und Gewerbeflächen |
| Schüepwis | 8117 Fällanden (ZH) | Schüepwisstrasse | 11’090’000 | 10’210’000 | Marktwert | - | - | 4’317 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Rundiweg | 8707 Uetikon am See (ZH) | Rundiweg | 25’040’000 | 24’130’000 | Marktwert | 804 | - | 9’010 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Loorenstrasse | 8053 Zürich (ZH) | Loorenstrasse 91, 93, 101 | 50’140’000 | - | Marktwert | - | - | 3’760 | m2 | Stockwerkeigentum |
| Total Bauland bewertet zu Marktwerten | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 | 15’301’820 | 14’450’279 |
Sämtliche Kaufverträge der Seraina Investment Foundation wurden notariell beurkundet. Bei den Projekten En Porteau in Saint-Légier-La Chiésaz (VD) und Plateau de la Gare in Estavayer-le-Lac (FR) mit Total-Wert CHF 29'229'000 geht das Eigentum an die Seraina Investment Foundation automatisch über, sobald sämtliche Bedingungen im Kaufvertrag erfüllt sind. Bei den übrigen Grundstücken ist die Seraina Investment Foundation bereits Grundeigentümer.
Der für die Marktwertermittlung nach der DCF-Methode verwendete Zinssatz betrug in der Berichtsperiode sowie im Vorjahr zwischen 2.1% und 4.5%.
Flüssige Mittel
Per 31. Dezember 2024 bestehen Sichtguthaben in Höhe von CHF 37'263'434 (Vorjahr CHF 60'660'478).
Forderungen
Es bestehen keine aktuellen Steuerforderungen aus Grundstücksgewinnsteuern (Vorjahr CHF 0).
Auf den Forderungen wurden sowohl per 31. Dezember 2024 als auch per 31. Dezember 2023 keine Wertberichtigungen gebildet.
Transitorische Aktiven
Bei den transitorischen Aktiven handelt es sich um Abgrenzungen für noch nicht verrechnete Nebenkostenabrechnungen der Liegenschaftsverwaltung Gribi sowie eine Anzahlung der Grundstückgewinnsteuern für die Liegenschaft Cossonay.
Verbindlichkeiten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Verbindlichkeiten Bauland aus Grundstückserwerb, | ||
| welche erst bei Erfüllung gewisser Bedingungen bezahlt werden | -40’159’000 | -53’584’000 |
| Total Verbindlichkeiten Bauland und angefangene Bauten | -40’159’000 | -53’584’000 |
Bankverbindlichkeiten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| übrige kfr. Bankverbindlichkeiten SDR | -20’000’000 | - |
| lfr. Bankverbindlichkeiten aus Baufinanzierungen SDR | -265’555’000 | -286’703’144 |
| Total Bankverbindlichkeiten | -285’555’000 | -286’703’144 |
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Übrige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und MwSt. | -5’899’762 | -940’075 |
| Total übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Dritte | -5’899’762 | -940’075 |
Die übrigen Verbindlichkeiten beinhalten Kosten in Zusammenhang mit der Umsatzsteuer sowie Projektentwicklungsleistungen.
Passive Rechnungsabgrenzung
Die passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet mehrheitlich realisierte Grundstückgewinnsteuern, Abgrenzungen der Liegenschaftsverwaltung und Steuerrückstellungen der SIF Espace AG und SIF Florissant SA.
Latente Steuern
| 2024 | 2023 | |
| Latente Steuern per Eröffnungsbilanz | -35’533’708 | -46’465’688 |
| Veränderung latente Steuern in 2024 bzw. 2023 gemäss Erfolgsrechnung | -2’488’769 | 6’968’570 |
| Latente Steuern SIF Living ESG (Bülach Haus S) | - | 3’963’410 |
| Latente Steuern SIF Living ESG (Bülach Haus P&Q) | 919’000 | - |
| Latente Steuern per Bilanzstichtag | -37’103’477 | -35’533’708 |
Bei Übertragung der Liegenschaften von der Anlagegruppe SDR an die SIF Living wurden weder Handänderungs- noch Grundstücksgewinnsteuer realisiert. Die latenten Grundstückgewinnsteuern wurden erfolgsneutral an die Anlagegruppe SIF LIVING ESG übertragen.