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- 5. Details zur Jahresrechnung SIF FOCUS
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Die Seraina Investment Foundation bewies 2024 ihre Widerstandskraft: Trotz anspruchsvoller Marktbedingungen und einer strategischen Neuausrichtung ist die erzielte Performance von 3,33 % äusserst erfreulich. Ein Beweis für Stabilität und Weitblick.
Sinkende Zinsen und stabile Diskontsätze stärkten das Portfolio: 80 Prozent der Immobilienprojekte legten an Wert zu, die Anlagegruppe «Swiss Development Residential» erreichte 1,4 Mrd. Franken. Mit einer wachsenden Organisation, vielen neuen Entwicklungspartnern und voller Unabhängigkeit ist die SIF für 2025 strategisch gut aufgestellt.
Unsicherheit hoch, Planbarkeit runter – der Immobilienmarkt hat herausfordernde Jahre hinter sich. Im Geschäftsjahr 2024 entspannte sich die Lage. Christoph Zaborowski, Präsident des Investment Committees, spricht über Anlegerbedürfnisse, Resilienz im Team und die Vorteile einer Entwicklungs-Anlagestiftung gegenüber Bestandsimmobilien.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 trennte sich die Seraina Investment Foundation endgültig von ihrem langjährigen Entwicklungspartner Steiner AG. Dank des grossen Engagements eines eingespielten Teams und einer schrittweisen Lösungsstrategie konnten betroffene Projekte erfolgreich an neue Partner übergeben oder eigenständig weitergeführt werden.
Der Wohnungskauf ist für viele eine einmalige Entscheidung. Um Interessierten das perfekte Produkt zu bieten, ist das Inhouse-Vermarktungsteam früh eingebunden und gestaltet Grundrisse, Wohnungsgrössen und Ausstattungen mit. René Frauenknecht und sein Team wissen, was gefragt ist und begleiten die Käufer oft jahrelang beim wichtigsten Geschäft ihres Lebens.
Die Seraina Invest AG hat im Dezember 2024 die FINMA-Bewilligung als Verwalterin von Kollektivvermögen erhalten. Diese behördliche Genehmigung stellt einen bedeutenden Schritt in der Weiterentwicklung des Risikomanagements und der Compliance dar und ergänzt die bestehende Aufsicht durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK). Damit unterstreicht die Stiftung ihr Engagement für regulatorische Konformität und eine verantwortungsbewusste Unternehmensführung.
Die Grundlage für ein erfolgreiches Jahr 2025 ist auch dank Ihrem Einsatz geschaffen. Wir blicken zuversichtlich auf ein starkes Wachstum und rechnen mit signifikant steigenden Renditen. Wir danken Ihnen für Ihre Loyalität und freuen uns darauf, diesen positiven Kurs gemeinsam mit Ihnen fortzusetzen.
| Bilanzwert | Bilanzwert | Mietertrag netto | ||||||||
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Bewertung | 2024 | 2023 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Zowo | 3052 Zollikofen (BE) | Industriestrasse 3 | 2’560’000 | 4’606’000 | Marktwert | 1’881 | 3’489 | 3’662 | m2 | Büro |
| VEA Ruisseau | 1216 Cointrin, Meyrin (GE) | Chemin du Ruisseau 15 | 3’460’000 | 3’296’521 | Marktwert | 30’463 | 37’383 | 1’637 | m2 | Büro und Wohnen |
| Manufakt 4123 | 4123 Allschwil (BL) | Lettenweg 74 | 6’200’000 | - | Marktwert | 4’669 | - | 3’240 | m2 | Büro und Wohnen |
| Total Bauland bewertet zu Marktwerten | 12’220’000 | 7’902’521 | 37’013 | 40’872 |
| Bilanzwert | Bilanzwert | Mietertrag netto | ||||||||
| Name | PLZ / Ort (Kanton) | Strasse | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Bewertung | 2024 | 2023 | Grundstücksfläche | Typ | |
| Manufakt 4123 | 4123 Allschwil (BL) | Lettenweg 74 | - | 6’400’000 | Anschaffungskosten | - | 166’240 | 3’240 | m2 | Büro und Wohnen |
| Total Bauland bewertet zu Anschaffungskosten | - | 6’400’000 | - | 166’240 |
Sämtliche Kaufverträge der Seraina Investment Foundation wurden notariell beurkundet. Bei den Grundstücken ist die Seraina Investment Foundation Grundeigentümer.
Der für die Marktwertermittlung nach der DCF-Methode verwendete Zinssatz betrug in der Berichtsperiode zwischen 3.4% und 3.5% (Vorjahr: zwischen 2.8% und 3.4%).
Verstoss gegen Anlagebeschränkungen
Gemäss Prospekt der Anlagegruppe SIF Focus, Artikel 3 Anlagebeschränkungen, ist der Anteil der Verkehrswerte eines Anlageobjekts auf maximal 15% des Vermögens der Anlagegruppe begrenzt. Per 31.12.2024 wurde dieser Wert überschritten.
Flüssige Mittel
Per 31. Dezember 2024 bestehen Sichtguthaben in Höhe von CHF 188'926 (Vorjahr CHF 365'775).
Forderungen
Es bestehen keine aktuellen Steuerforderungen aus Grundstücksgewinnsteuern (Vorjahr CHF 0).
Auf den Forderungen wurden sowohl per 31. Dezember 2024 als auch per 31. Dezember 2023 keine Wertberichtigungen gebildet.
Passive Rechnungsabgrenzung
Die passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet Kosten für die Depotbankgebühren.
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Verbindlichkeit Dritte | -167’742 | -19’705 |
| Total übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | -167’742 | -19’705 |
Latente Steuern
| Latente Steuern per Eröffnungsbilanz | -19’866 | -121’027 |
| Veränderung latente Steuern in 2024 bzw. 2023 | -17’541 | 101’161 |
| Latente Steuern per Bilanzstichtag | -37’407 | -19’866 |
Ausgabe von Ansprüchen
| Gezeichnete | Gezeichnetes | |
| Ansprüche | Kapital | |
| Total Geschäftsjahr 2023 | - | - |
| Geschäftsjahr 2024 | - | - |
| Total Geschäftsjahr 2024 | - | - |
| Einkauf in | Ausgabe- | |
| lauf. Erträge | kommission | |
| Total Geschäftsjahr 2023 | - | - |
| Geschäftsjahr 2024 | - | - |
| Total Geschäftsjahr 2024 | - | - |
In den Geschäftsjahren 2024 und 2023 wurden keine Emissionen gezeichnet. Daher entfielen auch die entsprechenden Erträge aus der Ausgabe von Ansprüchen. In diesem Zusammenhang wurden keine Ausgabekommissionen vereinnahmt oder sonstige Zahlungen in Bezug auf die Emissionen getätigt.
Im Berichtsjahr 2024 hat die Seraina Investment Foundation keine Rückerstattungen erhalten oder bezahlt und auch keine Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen vereinnahmt oder bezahlt.
Transaktionsgebühren
Im Berichtsjahr wurden keine Transaktionsgebühren an die Seraina Invest AG bezahlt.
Finanzierungsaufwendungen und Zinsertrag
| 2024 | 2023 | |
| Aufwendungen Depotbank | -3’915 | -2’586 |
| Sonstige Passivzinsen | - | - |
| Übriger Finanzierungsaufwand | -593 | -634 |
| Total Finanzierungsaufwand | -4’508 | -3’220 |
Verwaltungsaufwand
| 2024 | 2023 | |
| Total-Gebühr / Gesamtgebühr (All-in-Fee) | -115’718 | -131’901 |
| Total Verwaltungsaufwand | -115’718 | -131’901 |
Die Geschäftsführung ist an die Seraina Invest AG delegiert. Diese verrechnet an die Anlagegruppe SIF Focus eine Total-Gebühr. Es handelt sich um die Kosten für die Geschäftsführung und Verwaltung der Anlagestiftung.
Kennzahlen der Anlagegruppe SIF FOCUS
Die Seraina Investment Foundation ist seit 01.11.2019 Mitglied der KGAST. Die Kennzahlen basieren auf der öffentlich verfügbaren KGAST-Richtlinie Nr. 1 (Stand: 1. September 2016). Gemäss dieser KGAST-Richtlinie Nr. 1 decken die Kennzahlen die wichtigsten immobilienspezifischen Risiko- und Renditeaspekte ab und ermöglichen eine Vergleichbarkeit entlang der wichtigsten Kennzahlen.
| 2024 | 2023 | |
| Mietausfallquote | 86.42% | 22.29% |
| Fremdfinanzierungsquote | 0.00% | 0.00% |
| Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) | nicht anwendbar | nicht anwendbar |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (GAV) | 0.81% | 0.79% |
| Betriebsaufwandquote TER-ISA (NAV) | 0.83% | 0.79% |
| Eigenkapitalrendite | -18.94% | -14.63% |
| Rendite des investierten Kapitals (ROIC) | -19.57% | -15.05% |
| Ausschüttungsrendite | 0.00% | 0.00% |
| Ausschüttungsquote | 0.00% | 0.00% |
| Anlagerendite | -18.94% | -14.63% |
Gewisse Kennzahlen sind mit Vorsicht zu interpretieren (inbesondere die Mietausfallquote), da diese normalerweise bei Bestandesliegenschaften und nicht bei Entwicklungsliegenschaften angewandt werden. Die Kennzahl Betriebsgewinnmarge ist nicht anwendbar, da die in 2024 vereinnahmten Mieterträge aus Zwischenvermietungen der Entwicklungsliegenschaften beinhalten.