2024

Informations générales

Le Conseil de fondation de la Seraina Investment Foundation a approuvé les présents comptes annuels le 26 février 2025. Ils sont soumis à l’approbation de l’assemblée des investisseurs. 

Objet, création et siège

Sous le nom de Seraina Investment Foundation a été constituée une fondation au sens de l’art. 80 ss CC.

La Seraina Investment Foundation est une fondation de placement au sens de l’article 53g de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP). La Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) assume la surveillance de la Seraina Investment Foundation. Ladite fondation a pour but de placer et de gérer les fonds de prévoyance qui lui sont confiés. Dans ce but, elle peut constituer divers groupes de placement et participer à des sociétés ou à des placements collectifs au moyen de l’actif immobilisé. Sa fortune de base lui permet d’acquérir à hauteur du montant réglementaire des parts d’une société ayant pour but de gérer des fonds de prévoyance, et chargée de la gestion et de l’administration de la fortune de la fondation. La fondation a été créée le 28 septembre 2016, à l’initiative de la société fondatrice Steiner SA, Zurich.

Le siège de la Seraina Investment Foundation se situe à Zurich. Son adresse exacte est la suivante:
Seraina Investment Foundation
Stockerstrasse 34, 8002 Zurich
www.serainainvest.ch
info@serainainvest.ch

Sont autorisés comme investisseurs de la fondation: 
a.) les institutions de prévoyance et autres institutions exonérées d’impôts ayant leur siège en Suisse qui servent à la prévoyance professionnelle; et
b.) les personnes qui gèrent les placements collectifs des institutions mentionnées au point a, qui sont surveillées par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et qui effectuent des placements dans la fondation uniquement pour le compte de ces institutions.

La fortune de la fondation est composée de la fortune de base et de l’actif immobilisé. L’actif immobilisé comprend les valeurs patrimoniales investies en vue d’un placement commun. Il existe trois groupes de placement, le Swiss Development Residential et le SIF Focus (anciennement Swiss Development Commercial) et, depuis le 1er octobre 2023, le nouveau groupe de placement SIF Living ESG. 

Organes, instances et partenaires contractuels

Conseil de fondation

Les membres du Conseil de fondation sont élus lors de l’assemblée des investisseurs. Ajay Sirohi, Hendrik van der Bie et Luzius Hitz ont été élus lors de l’assemblée ordinaire des investisseurs du 30 mars 2023 jusqu’à l’assemblée ordinaire des investisseurs prévue en 2026. Le Conseil de fondation se constitue lui-même. Ses membres signent collectivement à deux. Ivo Vögtli et Thomas Risch ont été élus lors de l’assemblée des investisseurs pour un mandat de trois ans.

Le Conseil de fondation est l’organe exécutif suprême de la fondation. Il dispose ainsi de toutes les compétences qui ne sont pas attribuées par la législation ou les statuts de la fondation à l’assemblée des investisseurs ou à l’organe de révision. Le Conseil de fondation peut, tant que la loi l’y autorise, déléguer la gestion à des tiers. La direction et les autres fonctions auxquelles sont attribuées des missions et des compétences sont responsables vis-à-vis du Conseil de fondation. Lors de la délégation de missions et de compétences, le Conseil de fondation veille à la qualification des bénéficiaires de la délégation qu’il choisit, tout en assurant une instruction et une surveillance adéquates. Le Conseil de fondation peut établir un comité d’investissement ou plusieurs comités d’investissement avec des fonctions spécifiques. La nomination, les obligations, la composition et les compétences du ou des comité(s) d’investissement sont fixées dans le règlement de fondation ou dans des règlements spéciaux.

Direction et administration

Seraina Invest AG
Stockerstrasse 34
8002 Zurich

Le Conseil de fondation décide de l’engagement des membres de la direction. Les membres de la direction signent collectivement à deux.

Comité d'investissement

Le comité d’investissement est élu par le Conseil de fondation. Le Conseil de fondation désigne le président et, le cas échéant, son vice-président. Les membres du comité d’investissement n’ont aucun droit de signature. 

Organe de révision

Ernst & Young SA, Zurich

Experts chargés des estimations

Wüest Partner AG, Zurich
KPMG, Zurich

Banque dépositaire

Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne

Autorité de surveillance

Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP), Berne

Gestion des biens immobiliers

Privera SA, Gümligen
Gribi Bewirtschaftung AG, Laufen

Partenaire de distribution

Seraina Invest SA, Stockerstrasse 34, 8002 Zurich

Partenaire de développement et entrepreneur total

ArtReal AG (anciennement Rimaplan AG), Regensdorf (développement)
Seraina Invest SA, Zurich (développement)
Genu Partner AG, Schaffhouse (entrepreneur total)
Leuthard Baumanagement AG (entrepreneur total)

Investisseurs et parts

Un total de 8 342 716 parts étaient émises au 31 décembre 2024 (un total de 8 295 795 parts au 31 décembre 2023). Celles-ci se répartissent entre 85 institutions de prévoyance professionnelle différentes ainsi que le groupe de placement SDR, qui détiennent entre 100 et 1 600 000 parts. 

Acte de fondation, statuts, règlements et rapports comptables

Acte de fondation: authentifié par acte notarié le 31 août 2016
Dernière modification des statuts: lors de l’assemblée extraordinaire des investisseurs du 6 décembre 2022
Dernière modification du règlement de la fondation: lors de l’assemblée extraordinaire des investisseurs du 6 décembre 2022

Les autres règlements relèvent de la compétence du Conseil de fondation et sont entrés en vigueur aux dates suivantes:

Directives de placement des groupes de placement Swiss Development Residential, SIF Focus et SIF Living ESG

La fortune de la fondation est placée en respectant les critères de sécurité, de rendement et de liquidité. La fondation poursuit une stratégie de placement orientée vers la stabilité avec des produits durables et un potentiel continu de création de valeur ajoutée.

Le groupe de placement Swiss Development Residential investit ses fonds dans des terrains à bâtir, des constructions en cours et des biens à rénover en Suisse (lors de l’acquisition par la fondation, les biens à rénover peuvent encore être habités). Les critères de sélection des projets s’articulent autour de l’attractivité de l’emplacement, l’accessibilité aux transports publics, du développement du site, des évolutions démographiques, des possibilités de vente, du rendement attendu ainsi que du potentiel d’accroissement de la valeur et des rendements. 

Le groupe de placement SIF Focus investit ses fonds principalement dans des projets de construction à usage (futur) majoritairement commercial. Il s’agit notamment d’immeubles commerciaux, de propriétés à usage professionnel, de propriétés commerciales (y compris commerce de détail), d’immeubles industriels, d’immeubles logistiques, de restaurants, d’hôtels, de biens immobiliers destinés exclusivement aux loisirs, ainsi que de biens immobiliers à usage mixte. Les propriétés à usage résidentiel (futur) sont autorisées en tant que projets de construction sans usage majoritairement commercial. Cela inclut également les logements à but non lucratif ainsi que les formes de logement admissibles telles que les logements pour personnes âgées et les logements pour étudiants.

Le groupe de placement SIF Living ESG acquiert et détient principalement des biens immobiliers existants à l’état neuf bénéficiant d’une très bonne notation en Suisse, en mettant l’accent sur les immeubles d’habitation. Le groupe de placement entend tenir compte de manière appropriée des aspects liés au développement durable. 

Conformément aux dispositions transitoires, il est possible de déroger aux prescriptions de diversification et aux restrictions de placement pendant la phase de constitution des groupes de placement.
Swiss Development Residential: jusqu’en mars 2022
SIF Focus: jusqu’en octobre 2024
SIF Living ESG: jusqu’en octobre 2028

Transactions avec des parties apparentées (groupes de placement)

Compensations entre les groupes de placement

Des prestations peuvent être échangées entre les groupes de placement et la fortune de base et, par conséquent, des compensations peuvent être effectuées. Ces compensations sont comptabilisées via les comptes de compensation (compte courant). 

Transactions entre les groupes de placement SDR et SIF Living ESG

Par décision du 6 décembre 2024, le groupe de placement SIF Living ESG acquiert les biens immobiliers Glasi P&Q à Bülach avec effet rétroactif au 1er décembre 2024. Le prix d’achat pour le transfert des deux biens immobiliers s’élève à CHF 58 860 000.–. Le prix d’achat a été validé au moyen de deux rapports d’expertise indépendants sur la valeur de marché, l’un établi par Wüest Partner et l’autre par KPMG. 

En raison de la reprise des valeurs immobilières à transférer, le groupe de placement SIF Living ESG reprend du groupe de placement SDR des hypothèques pour un montant de CHF 25 700 000.–. 

Le transfert des biens immobiliers du groupe de placement SDR à SIF Living ESG a eu lieu sans incidence fiscale. Aucun impôt sur les mutations ni impôt sur les gains immobiliers n’a été perçu. Les impôts différés sur les gains immobiliers ont été transférés à SIF Living ESG sans incidence sur le résultat.

Transactions avec des parties apparentées (Seraina Invest SA)

Imputations aux groupes de placement liées aux frais de gestion et d’administration de la fondation de placement

Seraina Invest SA débite aux groupes de placement SDR et SIF Focus des frais totaux d’un montant maximal de 0,95% de la fortune totale corrigée des liquidités du groupe de placement concerné. Le taux effectif appliqué à la fortune totale moyenne pour l’ensemble de l’année est de 0,56% pour le groupe de placement SDR et de 0,94% pour le groupe de placement SIF Focus. Le groupe de placement SIF Living ESG n’a pas été soumis à des frais totaux. La direction est déléguée à Seraina Invest SA. Celle-ci facture un forfait aux groupes de placement. Il s’agit des frais de gestion et d’administration de la fondation de placement. 

Imputations aux groupes de placement liées aux frais de représentation du maître d’ouvrage

Au titre des dépenses associées à la représentation du maître d’ouvrage, des frais de représentation du maître d’ouvrage de 2,0% sur les coûts d’investissement liés aux constructions sont imputés aux groupes de placement. Le coût du terrain et les frais annexes à l’achat ne sont pas comptés dans les coûts d’investissement liés aux constructions. La facturation est effectuée par Seraina Invest SA.

Frais de transaction et coûts liés à l’achat de biens immobiliers

Lors de l’achat et de la vente de biens de placement, une taxe de transaction représentant au maximum 1,75% du prix d’achat ou de vente certifié peut être imputée en fonction des dispositions réglementaires. Le transfert de biens de placement d’un groupe de placement de la Seraina Investment Foundation à un autre n’entraîne aucun frais de transaction. Les frais de transaction couvrent les dépenses liées aux charges du personnel qui s’occupe de la direction et de l’administration en lien avec l’achat et la vente de biens de placement, ainsi que les honoraires des intermédiaires qui sont impliqués. Les frais accessoires occasionnés par l’achat et la vente de biens de placement, tels que les frais notariés et d’inscription au registre foncier ainsi que les impôts, sont imputés au groupe de placement concerné, en sus des frais de transaction. La facturation est effectuée par Seraina Invest SA.

Les coûts liés à l’achat de propriétés sont portés à l’actif. Étant donné que l’évaluation est effectuée aux valeurs de marché à la fin de l’année, la capitalisation n’a en principe aucune incidence sur la valeur des biens immobiliers. Dans le compte de résultat, les coûts sont présentés sous la rubrique «Variations de valeur non réalisées, constructions en cours et achevées». Les frais liés à l’achat ou la vente comprennent notamment les frais notariés et d’inscription au registre foncier, les frais de conseil juridique associés à l’établissement de contrats ainsi que les droits de mutation.

Au cours de l’exercice sous revue, les frais de transaction pour le groupe de placement SDR se sont élevés au total à CHF 638 985.10.
Dans les groupes de placement SIF Living ESG et SIF Focus, aucuns frais de transaction n’ont été comptabilisés au cours de l’exercice sous revue.

Coûts liés à l’achat ou à la vente et à la conclusion de contrats de développement

Les coûts liés à l’achat ou à la vente de propriétés et à la conclusion de contrats de développement comprennent des coûts qui sont directement liés à l’achat ou à la vente d’une propriété ainsi qu’à la conclusion des contrats de développement y afférents. Les coûts liés à la conclusion de contrats de développement comprennent notamment les frais de conseil juridique.