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En 2024, la Seraina Investment Foundation a prouvé sa résistance : malgré des conditions de marché exigeantes et une réorientation stratégique, la performance de 3,33 % obtenue est extrêmement réjouissante. Une preuve de stabilité et de clairvoyance.
La baisse des taux d'intérêt et la stabilité des taux d'escompte ont renforcé le portefeuille : 80 pour cent des projets immobiliers ont pris de la valeur et le groupe de placement "Swiss Development Residential" a atteint 1,4 milliard de francs. Avec une organisation en pleine croissance, de nombreux nouveaux partenaires de développement et une indépendance totale, la SFI est stratégiquement bien placée pour 2025.
Incertitude élevée, prévisibilité réduite - le marché immobilier a connu des années difficiles. La situation s'est détendue au cours de l'exercice 2024. Christoph Zaborowski, président du comité d'investissement, parle des besoins des investisseurs, de la résilience au sein de l'équipe et des avantages d'une fondation de placement en développement par rapport à l'immobilier existant.
À la fin de l'exercice 2024, la Seraina Investment Foundation s'est définitivement séparée de son partenaire de développement de longue date, Steiner AG. Grâce au grand engagement d'une équipe bien rodée et à une stratégie de résolution progressive, les projets concernés ont pu être transmis avec succès à de nouveaux partenaires ou poursuivis de manière autonome.
L'achat d'un appartement est pour beaucoup une décision unique. Afin de proposer le produit parfait aux personnes intéressées, l'équipe de commercialisation interne est impliquée très tôt et participe à la conception des plans, de la taille des appartements et de l'équipement. René Frauenknecht et son équipe savent ce qui est demandé et accompagnent souvent les acheteurs pendant des années dans la transaction la plus importante de leur vie.
En décembre 2024, Seraina Invest AG a obtenu l'autorisation de la FINMA en tant que gestionnaire de fortune collective. Cette autorisation officielle représente une étape importante dans le développement de la gestion des risques et de la compliance et complète la surveillance existante par la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHSP). La fondation souligne ainsi son engagement en faveur de la conformité réglementaire et d'une gestion d'entreprise responsable.
C'est aussi grâce à votre engagement que les bases d'une année 2025 réussie sont posées. Nous envisageons avec confiance une forte croissance et prévoyons une hausse significative des rendements. Nous vous remercions de votre loyauté et nous réjouissons de poursuivre avec vous cette trajectoire positive.
Fondements
L’art. 47 OPP 2 sur la régularité de la tenue des comptes et de la comptabilité s’applique aux fondations de placement. Une comptabilité séparée doit être tenue pour la fortune de base et les divers groupes de placement. Conformément à l’art. 47 OPP 2, les comptes annuels sont composés du bilan et du compte de résultat, du compte de fortune et de résultat des groupes de placement ainsi que de l’annexe, et ils doivent être établis et consolidés selon les recommandations relatives à la présentation des comptes Swiss GAAP RPC 26. Les éventuelles exigences particulières de la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) et de l’ordonnance sur les fondations de placement (OFP) ont été prises en compte.
Le principe supérieur de la Swiss GAAP RPC 26, selon lequel les comptes annuels doivent donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats (true and fair view) s’applique aux comptes annuels de la Seraina Investment Foundation. Cela exige l’utilisation systématique de valeurs actuelles (essentiellement les valeurs de marché) pour tous les placements. L’évaluation de l’actif se fait à la valeur actuelle au jour du bilan, sans incorporation des effets de lissage. Les estimations des valeurs vénales des biens immobiliers ont été réalisées, sauf indication contraire, par les experts chargés des estimations de Wüest Partner AG, Zurich.
L’exercice de la Seraina Investment Foundation correspond à l’année civile et s’étend du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.
Tous les montants des comptes annuels sont libellés en francs suisses (CHF) et les éventuels écarts sont mentionnés en conséquence (par exemple kCHF). Au cours de l’exercice et de l’année précédente, aucune transaction n’a été réalisée avec l’étranger ou dans une devise étrangère.
Principes de consolidation et périmètre de consolidation
Les comptes annuels consolidés du groupe de placement Swiss Development Residential comprennent les comptes individuels du groupe de placement ainsi que des sociétés qu’il contrôle directement ou indirectement au 31 décembre de l’année concernée. Les comptes des sociétés contrôlées sont consolidés par intégration globale à partir de la date de transfert du contrôle. Le contrôle existe généralement lorsque le groupe de placement détient plus de la moitié des droits de vote. Les comptes annuels des sociétés contrôlées sont établis pour la même période et selon des principes comptables uniformes.
Les créances et les engagements ainsi que les charges et les revenus, les gains et les pertes non réalisés ainsi que les dividendes résultant de transactions entre le groupe de placement et les sociétés contrôlées sont éliminés. Les sociétés acquises en cours d’année sont réévaluées et consolidées à la date d’acquisition selon des principes uniformes. Tout écart entre le prix d’achat et la part proportionnelle des capitaux propres acquis est comptabilisé comme goodwill. Tout badwill (goodwill négatif) est immédiatement compensé par les capitaux propres. Un paiement conditionnel du prix d’achat convenu est comptabilisé comme une provision à la valeur de la sortie de trésorerie attendue au moment de l’acquisition, à condition que les critères selon les RPC soient remplis. Les modifications ultérieures de la provision pour un paiement conditionnel du prix d’achat entraînent un ajustement correspondant du goodwill.
L’inclusion dans les comptes annuels consolidés du groupe de placement cesse à la perte du contrôle. La différence entre le prix de vente et les capitaux propres proportionnels évalués selon les Swiss GAAP RPC est inscrite au compte de résultat en tant que gain ou perte.
Le périmètre de consolidation est indiqué à la note 4 de l’annexe.
Terrains à bâtir, constructions en cours et achevées
Les terrains à bâtir comprennent les terrains/propriétés qui se trouvent en phase de développement immobilier. Ces terrains/propriétés peuvent générer des revenus locatifs issus d’utilisations intermédiaires. Les constructions en cours comprennent les terrains/propriétés actuellement en construction. Les constructions achevées comprennent les propriétés qui sont à vendre ou qui sont maintenues en portefeuille.
Les terrains à bâtir, constructions en cours et achevées sont évalués à la valeur actuelle au jour du bilan (valeurs de marché). L’évaluation est en principe basée sur la méthode «discounted cash-flow» (également appelée méthode DCF). Ainsi, les futurs flux de fonds (recettes et dépenses) sont actualisés à la date de référence pour l’évaluation. Ces futurs flux de fonds peuvent comprendre des flux attendus ou déjà prévus contractuellement. L’évaluation est réalisée par l’expert en estimations indépendant mandaté. Certains projets (en totalité ou en partie) sont traités avec un partenaire de développement en mettant à disposition des terrains. Cela signifie que le terrain est vendu aux futurs propriétaires par étages et que ces derniers concluent le contrat d’entreprise totale directement avec le partenaire de développement. L’indemnisation convenue est calculée avec une représentation DCF de la situation contractuelle et évaluée aux valeurs de marché par l’expert en estimations indépendant mandaté.
Si la Seraina Investment Foundation n’est ni le propriétaire ni l’ayant droit économique de la propriété (par exemple en cas d’acomptes de réservation ou de droits d’acquisition), l’estimation est réalisée sur la base des coûts d’acquisition respectifs. Si la valeur de marché est inférieure aux coûts d’acquisition, ces derniers font l’objet d’une correction de valeur correspondante. L’expert en estimations indépendant mandaté n’effectue aucune estimation des propriétés évaluées sur la base des coûts d’acquisition.
Liquidités
Les liquidités regroupent les avoirs bancaires (dépôts à vue) ainsi que les dépôts à terme avec une échéance maximale de 3 mois. Les dépôts à vue et à terme sont estimés à leur valeur nominale. Les éventuels intérêts (négatifs) sont comptabilisés à la période pendant laquelle ils sont encourus.
Créances
L’évaluation des créances s’effectue à la valeur nominale, après déduction des corrections de valeur en cas de créances douteuses. S’il existe pour les créances des indices selon lesquels les montants ne seront pas tous recouvrés conformément aux conditions convenues à l’origine (par exemple une probabilité d’insolvabilité ou des difficultés financières significatives du débiteur), une correction de valeur est réalisée.
Provisions
Une provision est un engagement probable et fondé sur un événement passé, dont le montant (ainsi que son échéance) est incertain mais estimable. Des provisions sont constituées dans la mesure où des obligations juridiques ou implicites, ou encore des risques de pertes, sont connus au moment de l’établissement des comptes annuels. Le calcul des provisions est basé sur la meilleure estimation possible, compte tenu des risques et des incertitudes afférents. Les éventuels engagements pour lesquels une sortie de fonds est jugée improbable ne sont pas comptabilisés en tant que provisions dans le bilan, mais publiés dans l’annexe en tant qu’engagements conditionnels.
Impôts différés
Les impôts différés concernent les impôts différés sur les gains immobiliers. Un calcul spécifique est effectué pour chaque propriété. Le montant de l’impôt différé (sur les gains immobiliers) varie en fonction des lois fiscales cantonales et dépend notamment du gain immobilier et de la durée de détention. Cela signifie que l’impôt sur les gains immobiliers peut varier dans le temps en cas de modification de la durée de détention, et ce même si le gain immobilier reste inchangé. La durée de détention représente généralement la période entre l’achat de l’immeuble et le jour du bilan. Dans certains cas justifiés, il est possible de déroger à ce principe (par exemple en l’absence d’un permis de construire) et une estimation optimale de la durée de détention est effectuée. En tant qu’institution de prévoyance professionnelle, la Seraina Investment Foundation est exonérée de l’impôt sur le bénéfice.
À la vente d’une propriété par étages, une partie de l’impôt sur les gains immobiliers prévu est versée directement à l’office fiscal concerné sous forme d’acompte. Le calcul final de l’impôt sur les gains immobiliers est effectué à l’issue de la vente des dernières unités d’étage (projet).
Dès qu’une unité d’étage est vendue, la saisie de l’impôt sur les gains immobiliers a lieu pour l’ensemble du projet par l’intermédiaire des impôts sur les gains immobiliers réalisés (compte de résultat). La régularisation jusqu’au calcul définitif figure dans les comptes de régularisation passifs.