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En 2024, la Seraina Investment Foundation a prouvé sa résistance : malgré des conditions de marché exigeantes et une réorientation stratégique, la performance de 3,33 % obtenue est extrêmement réjouissante. Une preuve de stabilité et de clairvoyance.
La baisse des taux d'intérêt et la stabilité des taux d'escompte ont renforcé le portefeuille : 80 pour cent des projets immobiliers ont pris de la valeur et le groupe de placement "Swiss Development Residential" a atteint 1,4 milliard de francs. Avec une organisation en pleine croissance, de nombreux nouveaux partenaires de développement et une indépendance totale, la SFI est stratégiquement bien placée pour 2025.
Incertitude élevée, prévisibilité réduite - le marché immobilier a connu des années difficiles. La situation s'est détendue au cours de l'exercice 2024. Christoph Zaborowski, président du comité d'investissement, parle des besoins des investisseurs, de la résilience au sein de l'équipe et des avantages d'une fondation de placement en développement par rapport à l'immobilier existant.
À la fin de l'exercice 2024, la Seraina Investment Foundation s'est définitivement séparée de son partenaire de développement de longue date, Steiner AG. Grâce au grand engagement d'une équipe bien rodée et à une stratégie de résolution progressive, les projets concernés ont pu être transmis avec succès à de nouveaux partenaires ou poursuivis de manière autonome.
L'achat d'un appartement est pour beaucoup une décision unique. Afin de proposer le produit parfait aux personnes intéressées, l'équipe de commercialisation interne est impliquée très tôt et participe à la conception des plans, de la taille des appartements et de l'équipement. René Frauenknecht et son équipe savent ce qui est demandé et accompagnent souvent les acheteurs pendant des années dans la transaction la plus importante de leur vie.
En décembre 2024, Seraina Invest AG a obtenu l'autorisation de la FINMA en tant que gestionnaire de fortune collective. Cette autorisation officielle représente une étape importante dans le développement de la gestion des risques et de la compliance et complète la surveillance existante par la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHSP). La fondation souligne ainsi son engagement en faveur de la conformité réglementaire et d'une gestion d'entreprise responsable.
C'est aussi grâce à votre engagement que les bases d'une année 2025 réussie sont posées. Nous envisageons avec confiance une forte croissance et prévoyons une hausse significative des rendements. Nous vous remercions de votre loyauté et nous réjouissons de poursuivre avec vous cette trajectoire positive.
Périmètre de consolidation
| Nom, domiciliation | Devise | Capital nominal | Part des droits de vote en % | |
| SIF Florissant SA, Genève (CH), en liquidation | CHF | 100'000 | 100.00 | (depuis 2021) |
| SIF Espace AG, Worblaufen (CH) | CHF | 100'000 | 100.00 | (depuis 2020) |
Aucun ajustement du périmètre de consolidation n’a été effectué pendant l’exercice en cours.
Terrains à bâtir, constructions en cours et achevées
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Constructions achevées évaluées aux valeurs de marché | 68’932’000 | 82’357’000 |
| Total des constructions achevées | 68’932’000 | 82’357’000 |
| Constructions en cours évaluées aux valeurs de marché | 62’010’000 | 13’831’900 |
| Total des constructions en cours | 62’010’000 | 13’831’900 |
| Terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 |
| Total des terrains à bâtir | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 |
| Total des constructions achevées, constructions en cours et terrains à bâtir | 1’476’195’550 | 1’435’744’229 |
| Dont évalués aux valeurs de marché | 1’476’195’550 | 1’435’744’229 |
L’expert en estimations Wüest Partner AG évalue les terrains à bâtir ou les constructions en cours et achevées inscrites au bilan aux valeurs de marché. Dans son rapport abrégé, l’expert en estimations Wüest Partner AG évalue à CHF 1476,2 millions la valeur de marché des projets estimés par Wüest Partner.
| Valeur au bilan | Valeur au bilan | Revenu locatif net | ||||||||
| Nom | NPA / Lieu (canton) | Rue | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Évaluation | 2024 | 2023 | Surface du terrain | Type | |
| Les Genêts | 1209 Genf (GE) | Chemin du Champ-Baron 22 | - | - | Valeur de marché | - | 274’036 | 1’107 | m2 | Loyer |
| Gloggeguet | 8207 Schaffhausen (SH) | Herblingerstrasse 47 | - | - | Valeur de marché | - | 478’489 | 24’863 | m2 | Propriété par étages et location |
| Maisons Glasi R* | 8180 Bülach (ZH) | Schaffhauserstrasse 109 | 18’700’000 | 76’610’000 | Valeur de marché | 2’110’889 | 2’681’879 | 6’657 | m2 | Propriété par étages et location |
| Les Rives de la Baye | 1820 Montreux (VD) | Avenue Nestlé 1 | 2’672’000 | 5’747’000 | Valeur de marché | - | - | 1’496 | m2 | Propriété par étages |
| Eolia | 1304 Cossonay (VD) | Route de Morges | 1’110’000 | - | Valeur de marché | - | - | 8’826 | m2 | Propriété par étages |
| Résidences Flore & Sens | 1475 Estavayer-e-Lac (FR) | Route du Pra | 8’320’000 | - | Valeur de marché | - | - | 5’460 | m2 | Propriété par étages |
| Schaffhauserstrasse | 8152 Opfikon (ZH) | Schaffhauserstrasse 134 | 38’130’000 | - | Valeur de marché | 1’709’465 | - | 8’326 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Total des constructions achevées évaluées aux valeurs de marché | 68’932’000 | 82’357’000 | 3’820’354 | 3’434’404 | ||||||
| * Incl. bâtiments P&Q jusqu’au 30.11.2024 | ||||||||||
| * Incl. bâtiment S jusqu’au 30.09.2023 |
| Valeur au bilan | Valeur au bilan | Revenu locatif net | ||||||||
| Nom | NPA / Lieu (canton) | Rue | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Évaluation | 2024 | 2023 | Surface du terrain | Type | |
| Eolia | 1304 Cossonay (VD) | Route de Morges | - | 331’900 | Valeur de marché | - | - | 8’826 | m2 | Propriété par étages |
| Südsicht | 6354 Vitznau (LU) | Sonnhalde | 18’970’000 | 13’500’000 | Valeur de marché | - | - | 4’591 | m2 | Propriété par étages |
| Böllistrasse | 5702 Niederlenz (AG) | Böllistrasse | 3’560’000 | - | Valeur de marché | - | - | 8’720 | m2 | Propriété par étages |
| Haldenstrasse | 8045 Zürich (ZH) | Haldenstrasse 20 | 21’660’000 | - | Valeur de marché | 61’023 | - | 1’326 | m2 | Propriété par étages et location |
| Limmattalstrasse | 8049 Zürich (ZH) | Limmattalstrasse 281 | 17’820’000 | - | Valeur de marché | 9’133 | - | 1’341 | m2 | Propriété par étages et location |
| Total des constructions en cours évaluées aux valeurs de marché | 62’010’000 | 13’831’900 | 70’155 | - |
| Valeur au bilan | Valeur au bilan | Revenu locatif net | ||||||||
| Nom | NPA / Lieu (canton) | Rue | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Évaluation | 2024 | 2023 | Surface du terrain | Type | |
| Feldmühle | 9400 Rorschach (SG) | Feldmühlenstrasse | 17’757’000 | 18’374’000 | Valeur de marché | - | - | 27’585 | m2 | Propriété par étages et location |
| Sonnenplatz | 6020 Emmen (LU) | Gersagstrasse 3 | 21’473’000 | 21’851’000 | Valeur de marché | 17’593 | 28’063 | 9’505 | m2 | Propriété par étages et location |
| Haslirain H | 6035 Buchrain (LU) | Haslirainstrasse | 2’317’000 | 1’550’000 | Valeur de marché | - | - | 11’342 | m2 | Propriété par étages |
| Hofmatt Sud | 4500 Solothurn (SO) | Walter-Hammer-Strasse | 15’060’000 | 11’990’000 | Valeur de marché | - | - | 9’642 | m2 | Propriété par étages et location |
| Pré-du-Gaud | 1180 Rolle (VD) | Route de Lausanne 3 | 2’611’000 | 2’497’000 | Valeur de marché | 2’792 | 2’743 | 1’413 | m2 | Propriété par étages |
| En Porteau | 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) | Chemin des Cerisiers | 20’129’000 | 19’267’000 | Valeur de marché | - | - | 25’987 | m2 | Propriété par étages et location |
| Sood-Mitte | 8134 Adliswil (ZH) | Soodstrasse 61 | 18’562’000 | 17’431’000 | Valeur de marché | 520’346 | 442’465 | 4’256 | m2 | Propriété par étages et location |
| Plateau de la Gare | 1470 Estavayer-le-Lac (FR) | Route de Lully 2 | 9’100’000 | 9’084’000 | Valeur de marché | - | - | 11’220 | m2 | Propriété par étages |
| Jardin des Nations | 1202 Genf (GE) | Route des Morillons | 207’440’000 | 204’600’000 | Valeur de marché | - | - | 40’498 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Résidences Flore & Sens | 1475 Estavayer-e-Lac (FR) | Route du Pra | - | 8’268’000 | Valeur de marché | - | - | 5’460 | m2 | Propriété par étages |
| Bärenareal | 3052 Zollikofen | Bernstrasse 99 | 16’630’000 | 15’200’000 | Valeur de marché | 55’088 | 139’053 | 8’163 | m2 | Propriété par étages et location |
| Via Berna | 3052 Zollikofen | Bernstrasse 106 | 9’861’000 | 5’657’000 | Valeur de marché | 9’214 | - | 1’461 | m2 | Propriété par étages |
| Immeuble Papiermühle | 3063 Ittigen (BE) | Worblentalstrasse 42-48 | 16’140’000 | 13’920’000 | Valeur de marché | 4’348 | 64’587 | 2’985 | m2 | Propriété par étages et location |
| Worblental | 3063 Ittigen (BE) | Worblentalstrasse 88 | - | - | Valeur de marché | 175’858 | 184’566 | 4’127 | m2 | Propriété par étages et location |
| Bolligenstrasse | 3065 Bolligen (BE) | Bolligenstrasse 122 | 3’226’000 | 2’058’000 | Valeur de marché | 25’580 | - | 1’823 | m2 | Propriété par étages et location |
| Talgutzentrum Est | 3063 Ittigen (BE) | Talgut-Zentrum 3 | 25’650’000 | 22’640’000 | Valeur de marché | 205’914 | 109’364 | 10’906 | m2 | Propriété par étages et location |
| Talgutzentrum Ouest | 3063 Ittigen (BE) | Talgut-Zentrum 19 | 27’979’000 | 24’248’000 | Valeur de marché | 937’351 | 1’029’367 | 8’113 | m2 | Propriété par étages et location |
| Combamare | 2025 Gorgier-St-Aubin (NE) | Rue de combamare 17 | 6’187’000 | 6’181’000 | Valeur de marché | - | - | 5’722 | m2 | Propriété par étages |
| Böllistrasse | 5702 Niederlenz (AG) | Böllistrasse | - | 2’000’000 | Valeur de marché | - | - | 8’720 | m2 | Propriété par étages |
| Chemin des Pommiers | 1196 Gland (VD) | Chemin des Pommiers | 24’070’000 | 22’440’000 | Valeur de marché | - | - | 13’203 | m2 | Propriété par étages |
| Chemin des Magnenets | 1196 Gland (VD) | Chemin des Magnenets | 27’190’000 | 24’810’000 | Valeur de marché | - | - | 12’237 | m2 | Propriété par étages et location |
| VEA Ruisseau | 1216 Cointrin, Meyrin (GE) | Chemin du Ruisseau 15 | 13’290’000 | 13’252’279 | Valeur de marché | 22’675 | 40’157 | 8’203 | m2 | Propriété par étages et location |
| Hätzelwisen | 8602 Wangen Brüttisellen (ZH) | Riedwiesenstrasse | 23’022’000 | 23’266’000 | Valeur de marché | - | - | 12’108 | m2 | Propriété par étages |
| Isola | 4226 Breitenbach (SO) | Passwangenstrasse | 44’438’900 | 43’837’400 | Valeur de marché | 4’189’813 | 2’961’728 | 114’280 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Aeschenplatz | 4052 Basel (BS) | Aeschenplatz 6 | 191’004’650 | 193’134’650 | Valeur de marché | 2’941’894 | 1’627’627 | 10’876 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Neuhaussstrasse | 4052 Basel (BS) | Neuhausstrasse | 14’122’000 | 14’694’000 | Valeur de marché | 114’239 | 194’867 | 3’243 | m2 | Propriété par étages et location |
| Florissant | 1206 Genf (GE) | Rte de Florissant 5 | 125’970’000 | 118’000’000 | Valeur de marché | - | - | 4’976 | m2 | Propriété par étages |
| Schachenweid | 8618 Oetwil am See (ZH) | Schachenstrasse 15 | 41’120’000 | 35’150’000 | Valeur de marché | 11’303 | 26’536 | 16’063 | m2 | Propriété par étages et location |
| Hohlstrasse | 8004 Zürich (ZH) | Hohlstrasse 190/192 | 112’520’000 | 115’850’000 | Valeur de marché | 1’492’648 | 1’368’114 | 3’884 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Affolternstrasse | 8050 Zürich (ZH) | Affolternstrasse 168/170 | 5’534’000 | 5’535’000 | Valeur de marché | 18’512 | 61’287 | 1’043 | m2 | Propriété par étages et location |
| Haldenstrasse | 8045 Zürich (ZH) | Haldenstrasse 20 | - | 22’720’000 | Valeur de marché | - | 92’959 | 1’326 | m2 | Propriété par étages et location |
| Unter Erlen | 8832 Wollerau (SZ) | Altenbachstrasse | 65’920’000 | 66’840’000 | Valeur de marché | 100’562 | 98’155 | 19’023 | m2 | Propriété par étages et location |
| Limmattalstrasse | 8049 Zürich (ZH) | Limmattalstrasse 281 | - | 16’230’000 | Valeur de marché | - | 85’675 | 1’341 | m2 | Propriété par étages et location |
| Thurgauerstrasse | 8050 Zürich (ZH) | Thurgauerstrasse 54 | 150’660’000 | 144’820’000 | Valeur de marché | 4’455’287 | 4’549’365 | 6’894 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Schaffhauserstrasse | 8152 Opfikon (ZH) | Schaffhauserstrasse 134 | - | 37’820’000 | Valeur de marché | - | 1’343’599 | 8’326 | m2 | Bureaux et surfaces commerciales |
| Schüepwis | 8117 Fällanden (ZH) | Schüepwisstrasse | 11’090’000 | 10’210’000 | Valeur de marché | - | - | 4’317 | m2 | Propriété par étages |
| Rundiweg | 8707 Uetikon am See (ZH) | Rundiweg | 25’040’000 | 24’130’000 | Valeur de marché | 804 | - | 9’010 | m2 | Propriété par étages |
| Loorenstrasse | 8053 Zürich (ZH) | Loorenstrasse 91, 93, 101 | 50’140’000 | - | Valeur de marché | - | - | 3’760 | m2 | Propriété par étages |
| Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché | 1’345’253’550 | 1’339’555’329 | 15’301’820 | 14’450’279 |
Tous les contrats de vente de la Seraina Investment Foundation ont été notariés. Pour les projets «En Porteau» à Saint-Légier-La Chiésaz (VD) et «Plateau de la Gare» à Estavayer-le-Lac (FR), d’une valeur totale de CHF 29 229 000, la propriété sera automatiquement transférée à la Seraina Investment Foundation dès que toutes les conditions du contrat de vente seront remplies. En ce qui concerne les autres terrains, la Seraina Investment Foundation en est déjà le propriétaire foncier.
Pour la période sous revue ainsi que l’année précédente, le taux d’intérêt utilisé afin de calculer la valeur de marché selon la méthode DCF a varié entre 2,1% et 4,5%.
Liquidités
Au 31 décembre 2024, les avoirs à vue s’élèvent à CHF 37 263 434 (exercice précédent: CHF 60 660 478).
Créances
Il n’y a pas de créances fiscales en cours provenant de l’impôt sur les gains immobiliers (exercice précédent: CHF 0).
Au 31 décembre 2024 et au 31 décembre 2023, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.
Actifs transitoires
Les actifs transitoires correspondent à des régularisations pour les décomptes de charges non encore imputés de la gérance immobilière Gribi ainsi qu’un acompte de l’impôt sur les gains immobiliers pour l’immeuble de Cossonay.
Engagements
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Engagements liés aux terrains à bâtir et issus de l’acquisition de terrains, | ||
| qui sont réglés uniquement lorsque certaines conditions sont satisfaites | -40’159’000 | -53’584’000 |
| Total des engagements liés aux terrains à bâtir et aux constructions en cours | -40’159’000 | -53’584’000 |
Engagements bancaires
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Autres engagements bancaires à court terme SDR | -20’000’000 | - |
| Engagements bancaires à long terme résultant de financements de constructions SDR | -265’555’000 | -286’703’144 |
| Total des engagements bancaires | -285’555’000 | -286’703’144 |
Autres engagements à court terme envers des tiers
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Autres engagements résultant de livraisons et de prestations et TVA | -5’899’762 | -940’075 |
| Total des autres engagements à court terme envers des tiers | -5’899’762 | -940’075 |
Les autres engagements comprennent les coûts liés à la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que les prestations de développement de projets.
Comptes de régularisation passifs
Les comptes de régularisation passifs comprennent essentiellement les impôts sur les gains immobiliers réalisés, les régularisations de l’administration des propriétés et les provisions fiscales de SIF Espace AG et SIF Florissant SA.
Impôts différés
| 2024 | 2023 | |
| Impôts différés au bilan d’ouverture | -35’533’708 | -46’465’688 |
| Variation des impôts différés en 2024 ou 2023 selon le compte de résultat | -2’488’769 | 6’968’570 |
| Impôts différés SIF Living ESG (Bülach bâtiment S) | - | 3’963’410 |
| Impôts différés SIF Living ESG (Bülach bâtiments P&Q) | 919’000 | - |
| Impôts différés au jour du bilan | -37’103’477 | -35’533’708 |
Lors du transfert des propriétés du groupe de placement SDR à SIF Living, aucun impôt sur les mutations ni impôt sur les gains immobiliers n’a été réalisé. Les impôts différés sur les gains immobiliers ont été transférés au groupe de placement SIF Living ESG sans incidence sur le résultat.