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En 2024, la Seraina Investment Foundation a prouvé sa résistance : malgré des conditions de marché exigeantes et une réorientation stratégique, la performance de 3,33 % obtenue est extrêmement réjouissante. Une preuve de stabilité et de clairvoyance.
La baisse des taux d'intérêt et la stabilité des taux d'escompte ont renforcé le portefeuille : 80 pour cent des projets immobiliers ont pris de la valeur et le groupe de placement "Swiss Development Residential" a atteint 1,4 milliard de francs. Avec une organisation en pleine croissance, de nombreux nouveaux partenaires de développement et une indépendance totale, la SFI est stratégiquement bien placée pour 2025.
Incertitude élevée, prévisibilité réduite - le marché immobilier a connu des années difficiles. La situation s'est détendue au cours de l'exercice 2024. Christoph Zaborowski, président du comité d'investissement, parle des besoins des investisseurs, de la résilience au sein de l'équipe et des avantages d'une fondation de placement en développement par rapport à l'immobilier existant.
À la fin de l'exercice 2024, la Seraina Investment Foundation s'est définitivement séparée de son partenaire de développement de longue date, Steiner AG. Grâce au grand engagement d'une équipe bien rodée et à une stratégie de résolution progressive, les projets concernés ont pu être transmis avec succès à de nouveaux partenaires ou poursuivis de manière autonome.
L'achat d'un appartement est pour beaucoup une décision unique. Afin de proposer le produit parfait aux personnes intéressées, l'équipe de commercialisation interne est impliquée très tôt et participe à la conception des plans, de la taille des appartements et de l'équipement. René Frauenknecht et son équipe savent ce qui est demandé et accompagnent souvent les acheteurs pendant des années dans la transaction la plus importante de leur vie.
En décembre 2024, Seraina Invest AG a obtenu l'autorisation de la FINMA en tant que gestionnaire de fortune collective. Cette autorisation officielle représente une étape importante dans le développement de la gestion des risques et de la compliance et complète la surveillance existante par la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHSP). La fondation souligne ainsi son engagement en faveur de la conformité réglementaire et d'une gestion d'entreprise responsable.
C'est aussi grâce à votre engagement que les bases d'une année 2025 réussie sont posées. Nous envisageons avec confiance une forte croissance et prévoyons une hausse significative des rendements. Nous vous remercions de votre loyauté et nous réjouissons de poursuivre avec vous cette trajectoire positive.
Émission de parts
| Parts | Capital | ||
| souscrites | souscrit | ||
| 19e émission | 28.02.2022 au 06.04.2022 | 470’142 | 66’840’253 |
| 20e émission | 11.05.2022 au 14.06.2022 | 120’682 | 17’157’364 |
| 21e émission | 01.09.2022 au 12.10.2022 | 75’511 | 10’735’373 |
| Total de l’exercice 2022 | 666’335 | 94’732’990 | |
| 22e émission | 30.01.2023 au 10.03.2023 | 82’955 | 12’250’000 |
| 23e émission | 30.10.2023 au 04.12.2023 | - | - |
| Total de l’exercice 2023 | 82’955 | 12’250’000 | |
| 24e émission | 16.02.2024 au 02.05.2024 | 46’921 | 6’999’446 |
| Total de l’exercice 2024 | 46’921 | 6’999’446 | |
| Participation aux | Commission | ||
| produits courants | d’émission | ||
| 19e émission | - | 1’002’604 | |
| 20e émission | 160’121 | 179’762 | |
| 21e émission | 264’627 | 165’000 | |
| Total de l’exercice 2022 | 424’748 | 1’347’366 | |
| 22e émission | - | 163’750 | |
| 23e émission | - | - | |
| Total de l’exercice 2023 | - | 163’750 | |
| 24e émission | 554 | 105’000 | |
| Total de l’exercice 2024 | 554 | 105’000 |
La commission d’émission est inscrite en tant que produit au poste «Produits issus de l’émission de parts». Selon les bulletins de souscription à l’émission, une partie de la commission d’émission a permis de couvrir les coûts de distribution associés à l’émission des parts. Ces coûts de distribution sont attribués au poste «Dépenses liées à la distribution de parts».
Au cours de l’exercice 2024, le groupe de placement Swiss Development Residential n’a reçu ou payé aucune restitution et n’a payé ni perçu aucune indemnité de distribution ni de prise en charge.
Frais de transaction
Tous les frais de transaction ont été portés à l’actif et payés à Seraina Invest SA ou inscrits au passif en faveur de Seraina Invest SA.
Frais de financement et intérêts créditeurs
| 2024 | 2023 | |
| Dépenses banque dépositaire | -277’315 | -290’816 |
| Intérêts hypothécaires | -5’013’593 | -4’847’545 |
| Autres frais de financement | -174’952 | -38’183 |
| Total des charges financières | -5’465’859 | -5’176’544 |
| Intérêts créditeurs | 12’875 | 8’303 |
| Intérêts créditeurs | 12’875 | 8’303 |
Frais administratifs
| 2024 | 2023 | |
| Frais totaux / forfait (all-in-fee) | -8’622’051 | -8’836’395 |
| Frais de gestion | - | -301’830 |
| Charges fiscales | -1’184’351 | -859’672 |
| Total des frais administratifs | -9’806’402 | -9’997’896 |
La direction est déléguée à Seraina Invest SA. Celle-ci facture un forfait au groupe de placement SDR. Il s’agit des frais de gestion et d’administration de la fondation de placement.
Autres produits
Les autres produits comprennent les revenus de l’utilisation intermédiaire à Genève (Jardin des Nations).
Actifs mis en gage
Terrains à bâtir, constructions en cours et achevées du groupe de placement Swiss Development Residential
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Terrains à bâtir mis en gage | 972’637’550 | 853’756’650 |
Le montant des terrains à bâtir mis en gage est composé des crédits de construction et des hypothèques contractées auprès de banques dans le cadre du financement de constructions et de terrains.
Chiffres clés du groupe de placement Swiss Development Residential
La Seraina Investment Foundation est membre de la CAFP depuis le 01.11.2019. Les chiffres clés sont basés sur la directive CAFP no 1 publiquement accessible (version: 1er septembre 2016). Conformément à cette directive CAFP no 1, les chiffres clés couvrent les principaux aspects de rendement et de risque spécifiques à l’immobilier, et ils permettent de comparer les principaux chiffres-clés.
| 2024 | 2023 | |
| Taux de perte sur loyer | 13.19% | 16.06% |
| Quote-part des fonds empruntés | 23.18% | 24.60% |
| Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) | non applicable | non applicable |
| Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) | 0.56% | 0.59% |
| Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) | 0.75% | 0.81% |
| Rendement des fonds propres | 3.33% | 1.02% |
| Rendement du capital investi (ROIC) | 2.09% | 0.40% |
| Rendement sur distribution | 0.00% | 0.00% |
| Coefficient de distribution | 0.00% | 0.00% |
| Rendement de placement | 3.33% | 1.02% |
Certains chiffres clés doivent être interprétés avec précaution (en particulier le taux de perte sur loyer) car ils sont normalement appliqués aux biens immobiliers existants et non aux biens immobiliers en développement. Le chiffre clé de la marge de bénéfice d’exploitation ne peut être appliqué dans la mesure où les revenus locatifs perçus en 2024 comportent des loyers intermédiaires et des revenus locatifs après l’achèvement des biens immobiliers en développement. Un calcul arithmétique cohérent de la marge de bénéfice d’exploitation la situerait à 21,52%.