- Annexe
- 5. Détails des comptes annuels SIF FOCUS
- 5. Détails sur les comptes annuels
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En 2024, la Seraina Investment Foundation a prouvé sa résistance : malgré des conditions de marché exigeantes et une réorientation stratégique, la performance de 3,33 % obtenue est extrêmement réjouissante. Une preuve de stabilité et de clairvoyance.
La baisse des taux d'intérêt et la stabilité des taux d'escompte ont renforcé le portefeuille : 80 pour cent des projets immobiliers ont pris de la valeur et le groupe de placement "Swiss Development Residential" a atteint 1,4 milliard de francs. Avec une organisation en pleine croissance, de nombreux nouveaux partenaires de développement et une indépendance totale, la SFI est stratégiquement bien placée pour 2025.
Incertitude élevée, prévisibilité réduite - le marché immobilier a connu des années difficiles. La situation s'est détendue au cours de l'exercice 2024. Christoph Zaborowski, président du comité d'investissement, parle des besoins des investisseurs, de la résilience au sein de l'équipe et des avantages d'une fondation de placement en développement par rapport à l'immobilier existant.
À la fin de l'exercice 2024, la Seraina Investment Foundation s'est définitivement séparée de son partenaire de développement de longue date, Steiner AG. Grâce au grand engagement d'une équipe bien rodée et à une stratégie de résolution progressive, les projets concernés ont pu être transmis avec succès à de nouveaux partenaires ou poursuivis de manière autonome.
L'achat d'un appartement est pour beaucoup une décision unique. Afin de proposer le produit parfait aux personnes intéressées, l'équipe de commercialisation interne est impliquée très tôt et participe à la conception des plans, de la taille des appartements et de l'équipement. René Frauenknecht et son équipe savent ce qui est demandé et accompagnent souvent les acheteurs pendant des années dans la transaction la plus importante de leur vie.
En décembre 2024, Seraina Invest AG a obtenu l'autorisation de la FINMA en tant que gestionnaire de fortune collective. Cette autorisation officielle représente une étape importante dans le développement de la gestion des risques et de la compliance et complète la surveillance existante par la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHSP). La fondation souligne ainsi son engagement en faveur de la conformité réglementaire et d'une gestion d'entreprise responsable.
C'est aussi grâce à votre engagement que les bases d'une année 2025 réussie sont posées. Nous envisageons avec confiance une forte croissance et prévoyons une hausse significative des rendements. Nous vous remercions de votre loyauté et nous réjouissons de poursuivre avec vous cette trajectoire positive.
| Valeur au bilan | Valeur au bilan | Revenu locatif net | ||||||||
| Nom | NPA / Lieu (canton) | Rue | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Évaluation | 2024 | 2023 | Surface du terrain | Type | |
| Zowo | 3052 Zollikofen (BE) | Industriestrasse 3 | 2’560’000 | 4’606’000 | Valeur de marché | 1’881 | 3’489 | 3’662 | m2 | Bureau |
| VEA Ruisseau | 1216 Cointrin, Meyrin (GE) | Chemin du Ruisseau 15 | 3’460’000 | 3’296’521 | Valeur de marché | 30’463 | 37’383 | 1’637 | m2 | Bureau et logement |
| Manufakt 4123 | 4123 Allschwil (BL) | Lettenweg 74 | 6’200’000 | - | Valeur de marché | 4’669 | - | 3’240 | m2 | Bureau et logement |
| Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché | 12’220’000 | 7’902’521 | 37’013 | 40’872 |
| Valeur au bilan | Valeur au bilan | Revenu locatif net | ||||||||
| Nom | NPA / Lieu (canton) | Rue | 31.12.2024 | 31.12.2023 | Évaluation | 2024 | 2023 | Surface du terrain | Type | |
| Manufakt 4123 | 4123 Allschwil (BL) | Lettenweg 74 | - | 6’400’000 | Coûts d’acquisition | - | 166’240 | 3’240 | m2 | Bureau et logement |
| Total des terrains à bâtir évalués au coût d’acquisition | - | 6’400’000 | - | 166’240 |
Tous les contrats de vente de la Seraina Investment Foundation ont été notariés. En ce qui concerne les terrains, la Seraina Investment Foundation en est le propriétaire foncier.
Pour la période sous revue, le taux d’intérêt utilisé afin de calculer la valeur de marché selon la méthode DCF a varié entre 3,4% et 3,5% (exercice précédent: entre 2,8% et 3,4%).
Violation des restrictions de placement
Conformément à l’article 3 des restrictions de placement du rapport comptable du groupe de placement SIF Focus, la part de la valeur vénale d’un bien de placement est limitée à 15% au maximum de la fortune du groupe de placement. Au 31.12.2024, cette valeur a été dépassée.
Liquidités
Au 31 décembre 2024, les avoirs à vue s’élèvent à CHF 188 926 (exercice précédent: CHF 365 775).
Créances
Il n’y a pas de créances fiscales en cours provenant de l’impôt sur les gains immobiliers (exercice précédent: CHF 0).
Au 31 décembre 2024 et au 31 décembre 2023, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.
Comptes de régularisation passifs
Les comptes de régularisation passifs comprennent les coûts liés aux frais de la banque dépositaire.
Autres engagements à court terme
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
| Engagement tiers | -167’742 | -19’705 |
| Total des autres engagements à court terme | -167’742 | -19’705 |
Impôts différés
| Impôts différés au bilan d’ouverture | -19’866 | -121’027 |
| Variation des impôts différés en 2024 ou 2023 | -17’541 | 101’161 |
| Impôts différés au jour du bilan | -37’407 | -19’866 |
Émission de parts
| Parts | Capital | |
| souscrites | souscrit | |
| Total de l’exercice 2023 | - | - |
| Exercice 2024 | - | - |
| Total de l’exercice 2024 | - | - |
| Participation aux | Commission | |
| Produits courants | d’émission | |
| Total de l’exercice 2023 | - | - |
| Exercice 2024 | - | - |
| Total de l’exercice 2024 | - | - |
Aucune émission n’a été souscrite au cours des exercices 2024 et 2023. Par conséquent, les produits correspondants issus de l’émission de parts n’ont pas non plus été réalisés. Dans ce contexte, aucune commission d’émission n’a été perçue et aucun autre paiement n’a été effectué en rapport avec les émissions.
Au cours de l’exercice 2024, la Seraina Investment Foundation n’a reçu ou payé aucune restitution et n’a payé ni perçu aucune indemnité de distribution ni de prise en charge.
Frais de transaction
Au cours de l’exercice sous revue, aucuns frais de transaction n’ont été versés à Seraina Invest SA.
Charges financières et intérêts créditeurs
| 2024 | 2023 | |
| Dépenses banque dépositaire | -3’915 | -2’586 |
| Autres intérêts passifs | - | - |
| Autres frais de financement | -593 | -634 |
| Total des frais de financement | -4’508 | -3’220 |
Frais administratifs
| 2024 | 2023 | |
| Frais totaux / forfait (all-in-fee) | -115’718 | -131’901 |
| Total des frais administratifs | -115’718 | -131’901 |
La direction est déléguée à Seraina Invest SA. Celle-ci facture un forfait au groupe de placement SIF Focus. Il s’agit des frais de gestion et d’administration de la fondation de placement.
Chiffres clés du groupe de placement SIF FOCUS
La Seraina Investment Foundation est membre de la CAFP depuis le 01.11.2019. Les chiffres clés sont basés sur la directive CAFP no 1 publiquement accessible (version: 1er septembre 2016). Conformément à cette directive CAFP no 1, les chiffres clés couvrent les principaux aspects de rendement et de risque spécifiques à l’immobilier, et ils permettent de comparer les principaux chiffres-clés.
| 2024 | 2023 | |
| Taux de perte sur loyer | 86.42% | 22.29% |
| Quote-part des fonds empruntés | 0.00% | 0.00% |
| Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) | non applicable | non applicable |
| Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) | 0.81% | 0.79% |
| Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) | 0.83% | 0.79% |
| Rendement des fonds propres | -18.94% | -14.63% |
| Rendement du capital investi (ROIC) | -19.57% | -15.05% |
| Rendement sur distribution | 0.00% | 0.00% |
| Coefficient de distribution | 0.00% | 0.00% |
| Rendement de placement | -18.94% | -14.63% |
Certains chiffres clés doivent être interprétés avec précaution (en particulier le taux de perte sur loyer) car ils sont normalement appliqués aux biens immobiliers existants et non aux biens immobiliers en développement. Le chiffre clé de la marge de bénéfice d’exploitation ne peut être appliqué dans la mesure où les revenus locatifs perçus en 2024 comportent des revenus locatifs issus de loyers intermédiaires des biens immobiliers en développement.