Der gezielte Ausbau der Organisation, ein breit diversifiziertes Portfolio sowie das planmässige Erreichen zentraler Projektmeilensteine zeigten Wirkung. Der NAV erreichte 6.62 Prozent in der Anlagegruppe Swiss Development Residential (SDR) und 9.31 Prozent in der Anlagegruppe SIF Living ESG. Damit liegen die Performance-Ergebnisse deutlich über den selbst gesetzten Zielen.
Erfolg durch konsequente Steuerung
Seraina Invest arbeitet heute mit diversen Entwicklungs- und Planungspartnern zusammen, um die Immobilienentwicklungen bereits in den frühen Phasen konsequent auf die Ziele der Anlagestiftung auszurichten. «Indem wir Projekte konsequent aus Eigentümersicht steuern und den Fokus auf Flächengewinn, Kosten, Termine und Qualität legen, gelingt es uns, die Entwicklungen erfolgreich in die Realisierungsphase zu überführen», erklärt Tobias Meyer, Chief Development & Construction Officer. Sein Bereich wurde im Geschäftsjahr auf zwölf Spezialisten erweitert.
Über Submissionsverfahren konnten renommierte Totalunternehmungen für die Bauprojekte gewonnen werden. Darunter Implenia, Gross Generalunternehmung, Genu Partner, Leuthard Baumanagement und ArtReal. Neue Projekte starten im Frühjahr mit Alpenda in Zollikofen und mit Swissroc in Gland.
Die operative Stärke spiegelt sich auch im Portfoliowert wider, der sich auf 1.62 Milliarden Franken in der Anlagegruppe Swiss Development Residential (SDR) und 133 Millionen Franken in der Anlagegruppe SIF Living erhöhte. Unterstützt wurde das Ergebnis zusätzlich durch das Marktumfeld mit rückläufigen Zinsen, stabilen Baukosten und gezielten Anpassungen der Diskontsätze über einzelne Projekte hinweg.
«Mit über 600 Wohnungen, die wir in den kommenden drei Jahren realisieren, gehören wir mittlerweile zu den grössten Immobilienanbietern der Schweiz, sagt CFO Peter Hausberger. «Gleichzeitig haben wir die Fremdfinanzierungsquote der Anlagestiftung von 23 auf 18 Prozent gesenkt. Damit stärken wir unsere Unabhängigkeit und festigen unsere Position als kapitalstarker, verlässlicher Partner für Käufer und Finanzierungspartner im Markt.»
Projektfortschritte und gezielte Akquisitionen
Erneut wurden zahlreiche Projektmeilensteine erreicht. Für das geplante Hochhaus an der Hohlstrasse in Zürich mit 168 Mietwohnungen und Gewerbe im Erdgeschoss wurde das Baugesuch eingereicht. Das Projekt mit hoher Ausführungsqualität auf kleinen Grundrissen steht exemplarisch für den aktuellen Wohnbautrend in Zürich. Der Baustart ist für Anfang 2028 vorgesehen.
Das Projekt «Aeschenplatz» in Basel, ein Vorzeigebeispiel für Verdichtung und den nachhaltigen Umgang mit Bestand, wurde von einer gemischten Nutzung mit teilweisem Stockwerkeigentum in ein vollständig auf Miete ausgerichtetes Objekt repositioniert. Mit dem Anlageobjekt profitiert der SDR bestmöglich von der zukünftigen Wertentwicklung der Liegenschaft. In Vitznau wurden die 18 Eigentumswohnungen des Projekts «Südsicht» im Geschäftsjahr fertiggestellt und bereits grösstenteils an neue Eigentümer übergeben.
Auch auf Akquisitionsseite legte die Anlagestiftung im Geschäftsjahr zu. Sechs neue Projekte in attraktiven Lagen in Zürich und Zollikon sowie im Agglomerationsgürtel in Langnau am Albis erweitern das Portfolio auf insgesamt 46 Projekte. Die Entwicklungen umfassen Reihen- und Doppelhäuser mit Mietwohnungen sowie klassisches Stockwerkeigentum und sprechen unterschiedliche Nutzer- und Nachfragesegmente an. Per 31. Dezember 2025 befinden sich 26 Projekte in der Entwicklung und 7 Projekte im Bau. Weitere 7 Projekte werden im Landvorhaltungsmodell umgesetzt.
«Indem wir Projekte in unterschiedlichen Regionen, Marktzyklen und Exit-Strukturen entwickeln, profitieren Anleger von Wertentwicklungen sowohl am Miet- als auch am Eigentumsmarkt», sagt Geschäftsführer Ingo Bofinger. «Die Kombination aus standardisierten Projekten mit kürzerer Laufzeit und komplexeren Entwicklungen mit längerer Perspektive schafft ein ausgewogenes Risikoprofil innerhalb der Projektentwicklung.»
Anlagestiftung unter neuer Führung
Ingo Bofinger übernahm im April 2025 die Funktion des Geschäftsführers. Mit über 35 Jahren Erfahrung im Immobilien-Investmentgeschäft war Ingo Bofinger in den letzten acht Jahren als Bereichsleiter Immobilien bei einem namhaften Vorsorgeinstitut tätig und verfügt über fundierte Erkenntnisse in der Schweizer Pensionskassenlandschaft sowie der Führung von Anlagestiftungen. «Meine Erfahrung in grossen Organisationen setze ich nun gezielt für die Weiterentwicklung der Seraina Investment Foundation ein. Dass Reto Niedermann als Stellvertreter an Bord bleibt, ist für mich fachlich wie persönlich ein grosser Gewinn.»
Gestärkt durch Ausbau von Teams und Investorenbasis
Elf neue Investoren traten im Geschäftsjahr der Stiftung bei, womit sich der Anlegerkreis auf 85 erhöht. Damit konnten in den Anlagegruppen SDR und SIF Living ESG insgesamt 156 Millionen Franken an Kapitalzusagen eingesammelt werden. Um den Liquiditäts- und Anlagebedürfnissen der Investoren entgegenzukommen, wurden im Sommer 2025 neue Zeichnungsmodalitäten eingeführt: Neben den regulären Emissionen sind jetzt auch unterjährige Zeichnungen möglich, was Investitionsentscheide flexibler und planbarer macht.
Mit 33 Mitarbeitenden per Ende des Geschäftsjahres steht die Anlagestiftung in allen Unternehmensbereichen gestärkt und professionalisiert da. «Ich freue mich, mit einem engagierten Team zu arbeiten, das Projekte mit Herzblut vorantreibt. Kurze Entscheidungswege und hohe Agilität zeichnen uns aus. In Kombination mit einem starken Netzwerk verschafft uns das Zugang zu attraktiven Projekten und ermöglicht eine hohe Transaktionssicherheit – ein erfolgversprechender Faktor in einem zunehmend kompetitiven Markt», resümiert Ingo Bofinger das erfolgreiche Geschäftsjahr.
Das Projektportfolio der Anlagestiftung konzentriert sich überwiegend auf zentrale Lagen in den Agglomerationszentren der Schweiz. Nur ein kleiner Anteil liegt im Agglomerationsgürtel oder in ländlichen Gemeinden. Der hohe städtische Charakter des Portfolios liegt deutlich über dem Vergleichswert des KGAST-Index und unterstreicht die hohe Qualität der Projekte von Seraina Invest.
